促进中国房地产市场平稳健康发展的长期制度建设.pptVIP

刘洪玉 清华大学房地产研究所 liuhy@tsinghua.edu.cn 房地产市场存在的问题 一房难求（价格泡沫）和空城鬼城（过量供应）并存； “击鼓传花”式的市场风险传递和放大链条日趋明显； “掩耳盗铃”式的调控使住房市场风险更加隐蔽。 如何建立促进住房市场稳定的长效机制？ 引言 引言 2020年城镇住房需求 全国总人口13.97亿人，城镇人口7.64亿人，城镇化率61.8%； 城镇家庭规模2.63人/户 城镇家庭户数量为2.90亿户； 人均住房建筑面积为35.33平方米。 城镇住房需求（存量）规模为296亿平方米。 新建住房竣工面积（需求量）106亿平方米。 引言 如何建立促进住房市场稳定的长效机制？ 一、完善住房制度 充分认识住房问题的长期性和复杂性 人口与家庭； 就业与收入； 文化与传统； 城市化与工业化； 执政理念与价值取向； 土地制度与住房制度； 财政状况与税收政策； 市场能力与金融制度等。 一、完善住房制度 世界城市住房存量和人口的年增长率 伦敦房价的增长速度 1871-2012年大伦敦地区新建住房数量 伦敦面临的住房挑战 过去10年经历了伦敦2000年发展史上空前的人口增长，预计2030年将超过1000万人； 过去30多年中，没有随人口增长建设足够住房。 一、完善住房制度 Boris Johnson市长的应对策略 增加住房供应（未来十年建房42万套，其中22万套为公开市场销售、5万套为长期私人租赁、15万套为60%租40%买可支付住房） 改进设计（符合伦敦住房设计指引标准、10%为无障碍住房） 改造现有住房 支持工作中的伦敦人（完善租买过渡市场、支持住房所有权、重新承认私有出租的主要性，改善可支付住房分配、形成伦敦租赁政策） 满足多层次住房需求 为住房建设提供金融支持 让更多的土地可用于住房建设 增强开发建设能力 处理好四个关系 政府提供公共服务和市场化的关系； 住房发展的经济功能和社会功能的关系； 需要和可能的关系； 住房保障和防止福利陷阱的关系。 一、完善住房制度 一、完善住房制度 在明确住房发展和需求管理目标的基础上，为每个居民如何实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排； 通过土地、财政、税收、金融等政策工具的运用，确保各供应渠道的可进入、可支付和可持续。 一、完善住房制度 中国城市住房供给和消费体系的框架。 保障：支持：市场=依城市特点而异 一、完善住房制度 典型模式 北京 上海 英国 基本 假定 完整产权对应市场价格的比例 100% 90% 100% 家庭初始购置产权份额 70% 70% 50% 未购买份额租金水平 0 0 2.75% 市价转售政府收益分配方式 增值收益30% 售房款30% 售房款50% 情景：市场价格不变 家庭 支付能力 首付款系数 21.0% 18.9% 15.0% 前五年日常支出系数 15.0% 14.5% 16.5% 政府投资 内部收益率 不转售 -12.5% -21.3% 11.1% 5年末转售 -12.5% 12.0% 14.6% 情景：市场价格年涨5% 家庭 支付能力 首付款系数 21.0% 18.9% 15.0% 前五年日常支出系数 15.0% 14.5% 16.5% 政府投资 内部收益率 不转售 -12.5% -21.3% 16.7% 5年末转售 -3.68% 17.6% 20.3% 北京、上海、英国共有产权模式的比较 二、完善土地供应制度 结合房地产市场供求关系和住房需求发展状况，因地制宜地确定城市土地供应数量与结构。 改变当前按照“当年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量” 的土地计划供应方式。 创新土地收购储备和一级开发模式，鼓励城市存量国有土地再开发利用； 改革土地招拍挂出让方式，摒弃在现行出让方式下形成的高地价政策； 逐步试点集体建设用地进入市场，弱化政府垄断土地供应的市场势力。 二、完善土地供应制度 城镇人口密度变化情况：提高存量土地利用效率的潜力 二、完善土地供应制度 建立城乡统一的建设用地市场体系：集体建设用地进入市场 现状 北京市集体建设用地面积1146平方公里，违法违规占地多； 深圳原农村集体经济组织占用的约398平方公里土地中，有月300平方公里设计历史遗留、违法违规等问题，这些建设用地的利用直面与法律冲突。 各地实践 集体建设用地上建设公共租赁住房 集体建设用地安排工业园区、产业园区建设 基础工作 明晰产权：确权发证； 用途管制：土地利用总体规划； 集约节约：城乡建设规划。 符合规划的现状集体建设用地8137.15公顷 不符合规划的现状集体建设用地7956.49公顷 对比分析 符合规划用地分布 不符合规划用地分布 三、完善房地产金融制度 国内外经验表明：金融过度参与，是导致房地产市场畸形发展和价格泡沫破灭的重要原因； 要完善房地