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居住规划与房产投资 金融理财师 资格认证培训 1 授课大纲 金融理财师 租房或购房决策 购房与换房规划 我国的房产制度 房产投资 2 一.租房或购房的决策 金融理财师 租房或购房的优缺点 租房或购房的决策方法 租房或购房决策的影响因素 居住规划流程图 3 1.1 租房和购房的优缺点 金融理财师 租房的优点 租房的缺点 购房的优点 购房的缺点 4 1.1.1 租房的优点 金融理财师 有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税负较轻 不用考虑房价下跌风险 5 1.1.2 租房的缺点 金融理财师 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄 6 1.1.3 购房的优点 金融理财师 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会 7 1.1.4 购房的缺点 金融理财师 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市 场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理 不善造成房价下跌的个别风险。 8 1.2 租房或购房的决策方法 金融理财师 年成本法 净现值法 9 1.2.1 年成本法 金融理财师 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率 +年维修费及税金－房价每年涨幅 比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款， 贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果 将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购 房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租 是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势 10 年成本法案例 金融理财师 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市 海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租 房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。 如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款， 假设房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定 房屋的维护成本为5,000元/年，预计房价每年涨 100元/平米，押金与首付款机会成本均