对近期我国房地产金融几个问题的研究与分析.pdfVIP

对近期我国房地产金融几个问题的研究和分析 张庆琦 摘要：该文基于美国住房次贷引起全球金融、经济危机的教训和近期国内外经济金融形势的 变化对房地产的影响作了描述分析。揭示在金融危机后时期我国房地产金融三点政策选择。 对于当前房地产金融操作中的规制，列出基本层面上的法律、法规并对上述项下的政策文件 作了分析和解读。 关键词：房地产金融 问题研究 政策解读 一、关于国内外金融形势变化对房地产的影响问题 2007年3月美国抵押贷款公司新世纪金融宣布濒临破产，揭丌了次贷危机 的序幕。同年7月次贷危机全面爆发，多米诺骨牌效应使美国30多家抵押贷款 公司相继破产。2008年9月，情况更趋严重，美国五大投行之一的雷曼兄弟公 司申请破产保护，贝尔斯登、美林则分别为摩根大通和美国银行吞并，华盛顿相 互银行也被摩根大通接管，另一家银行一美联银行被富国银行兼并。2008年全 美25家银行倒闭。今年前三个季度共有92家规模较小的银行“关门大吉”。 由住房次贷引发的金融危机的原因众所周知，“911”事件后，美联储13次 降息，刺激了房市的繁荣，次贷市场由此迅速发展，不断降低对所有借款人的信 用门槛，信贷分析师们也在“火上浇油，不断诱导投资者。德意志银行的一份 报告指出，2006年所发放的全部次贷中，此类骗子贷款占40o／60，而在5年前这 一比例为21％；IMF公布的数字也指出，由银行和其他贷款机构报告的“疑似 房贷欺i乍：案件数目在2004--2006年问翻了一番。可惜这些提示不为人们所重视。 冰冻三尺，非一日之寒。由于经济出现过热，美联储从2004年6月至2006年6 月连续17次调高利率，基准利率即从1％增到5．25％(次级还高于基准2-3个百 分点)违约风险逐渐变为现实，房价下跌，。资产缩水，由此，危机产生了。 在经历了近两年的阵痛后，到2009年二季度开始，西方经济“绿芽”初现， 一是主要经济体产出及消费下滑放缓，信心回升，美国居民消费5月出现回升； 1张庆琦(1954一)，男，云南昆明人，现任中国银行业监督管理委员会云南监管局非银监 管处处长，高级经济师，经济学硕士。 法、德商业信心指数连续3个月上扬；同本出口及工矿业生产指数从3月份以来 逐月回升，二季度大企业景气指数明显改善。特别是中国国内，由于多管齐下， 刺激内需措施出台，多数商品产销两旺，零售消费收入2009年9月当月增长 15．5％，GDP企稳回升预计全年可达8．2％左右，世界为之侧目。二是金融市场信 贷紧缩局面普遍缓解。目前，反映市场流动性状况的TED利差(即三个月美元 LIBOR利率与美国国库券收益率之差)已从危机高峰时的4．64％回落到O．46％左 右，恢复到危机爆发前的水平。三是全球股票市场大幅反弹，公司盈利预期回升， 到2009年3季度末，全球主要殴指比年初涨幅，在45％一105％。美国道琼斯股 指、欧洲金融股指和香港恒指在最低点平均上涨超过100％。中国国内上证综指 也从1664点上涨到2779点，增幅达67％。四是以石油为代表的：大宗商品价格回 升，国际原油价格从2009年2月34．6美元一桶的低位大幅反弹至目前近80美 元一桶。代表金属、农产品等19种大宗商品价格走势的CRB指数也大幅上涨。 主要国际组织因此乐观预测全球经济将在2010年前后恢复增长的态势。 从主要国家房地产市场来看，恢复的信号也较为明显，指标从谷底开始爬升。 美国新房丌工数量在4—5月低位趋稳，尔后，现房销售连续3个月增加，房地 产经纪人购买能力指数不断创出新高，抵押贷款申请数量逐步增长。美国5月抵 押贷款批准数也较上年同期增长15．8％，结束下滑念势。 中国国内今年3月开始掉头向上，有点出乎意料。在此之前，中国经济景气 监测中心对面各经济学家做了调查，超过90％的专家认为当时“房价偏高、房价 还未调整到位，楼市冬天仍很漫长。较为乐观的专家预测：“房价在2009年下 半年见底。但是事实却是，房价从3月开始在70个大中城市连续7个月上涨， 部分城市的涨幅甚至超过了2007年房地产泡沫四起时的涨幅，有关专家连呼“看 不懂”。最近，又有专家指出是境外热钱涌入赚取差价、利差、汇差所致。但难 以证实。但不管如何，在“不支持高房价的指导思想下，进入下半年，发改委、 人民银行、住建部、银监会还是联手进行“微调”。但是，就目前情况，效果还 很难评说。 二、关于金融危机后我国房地产金融主要政策选择问题 (一)建立健全国内征信系统 最