兴龙湾20144月营销计划最终.ppt

2 目前鹿邑房地产市场处于淡季，所有楼盘都销售较慢 项目周边在售楼盘较多，竞争较为激烈 后续市场投放量大，整体压力较大 项目爆点淡化，处于销售疲惫期，市场追捧热情不足，存在流失客户的危险 营销前瞻 本项目作为2012年鹿邑的高端热销盘，拥有地段、品牌、景观、户型等有利条件，无疑是具有先天优势，但与此同时，也该看到： 差异化营销之道是解决方法 总策略 根据目标剩余房源进行针对性制导 采取特定时间段、给予特定房源特定的优惠 分产品、分阶段集中爆破，挖掘客户新需求。 策略依据 采取价格差异化策略，去化滞销房源 总体策略 重新梳理卖点 给市场新鲜爆点 9#楼王品质升级，及重新包装 2房的婚房核心推广概念 滞销户型样板房的实景营销概念 总体策略 多元媒体轰炸 立体营销打击 多层次整合精准营销攻击手法 化被动为主动，拓展客源 售楼部暖场活动增加客户购买信心 1、总体原则 本项目做为鹿邑县冠军楼盘，本次推出的景观楼王，代表了鹿邑县高端住宅的标准，决定了项目在市场的主导性。项目的市场主导性决定了项目采取的营销策略---引领式营销。 以高端形象切入，奠定项目市场高度 蓄势造势，塑造项目品牌 通过点面结合的立体推广，重点突破 连续递进，逐步提升 推广策略 海晶·兴龙湾2013年4月营销计划 REFLECTIONS ON THE POSITIONING OF ZHECHENG PROJECT 2013年3月 推广策略 项目现状分析 市场环境解析 目 录 区域市场竞品解析 * 市场环境解析 2013年宏观调控政策 在2012底中国楼市整体的情况下，国务院在2013年2月底相继出台楼市调控新政及细则，2013年3月31日郑州出台调控细则 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 -- -- 2013年 2月20“新国五条” 日五项措施包括，要求地方政府完善稳定房价工作责任制。严格执行商品房限购措施，坚决抑制投机投资性购房。增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管，推进个人住房信息系统建设 《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 -- -- 2013年 2月20“新国五条” 限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 限 购 令 限 贷令 房 产 税 所得 税 郑州版“国五条” 3大群众关切问题未提及 3月31，郑州市政府向省内媒体发布《郑州市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。 第一，努力保持住房价格基本稳定。“我市2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。” 第二，保证普通商品住房及用地供应。要求2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。另外，将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目纳入行政审批快速通道，尽快形成有效供应。 第三，继续加大保障性住房建设。要求12月5日前完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。 第四，加强商品房价格管理。在商品房预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。 第五，进一步加强房地产市场监管。 第六，加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、规划、建设、统计、工商、地税等部门参与的信息公开和市场监测分析研究机制，动态监控房地产市场走势，分析住房供求结构变化和存在的问题，定期发布住房土地供应等方面的权威信息，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投资和合理消费。 在这份总共1649字的文件中，只字未提老百姓最关心的三大问题。 　　第一，20%个税政策。在之前发布的北京、上海、重庆、广东版“国五条”细则中，都或多或少对“20%个税”政策有所涉及，但郑州版“国五条”细则对此只字未提。 　　第二，二套房利率。国务院3月1日公布“国五条”细则明确要求，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付