2007合肥隆庭佳园整合营销及其产品建议报告.docVIP

黄金中环线上高性价比社区 “隆庭佳苑”2期整合营销及产品建议报告 合肥明志房地产代理销售有限公司 目 录 第一部分、项目研究背景 第二部分、市场概况了解 第三部分、区域市场分析 第四部分、地块SWOT分析 第五部分、价格定位 第六部分、产品定位 第七部分、产品规划建议 第八部分、营销推广建议 第九部分、广告推广建议 第十部分、销售及合作方式建议 第一部分、项目研究背景 为准确市场定位，我们对隆庭佳苑项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托合肥商品住宅市场（主要为项目周边市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 了解合肥市地产市场的整体状况及变动趋势； 了解合肥市住宅市场产品设计的发展趋势； 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 掌握隆庭佳苑项目所处地块的基本特征； 掌握隆庭佳苑项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 明确隆庭佳苑项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在； 掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的认知； 明确隆庭佳苑项目构建优势的市场机会及企业机会； 提出隆庭佳苑项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路； 10、提出隆庭佳苑项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议； 11、提出隆庭佳苑项目营销建议积推广思路； 第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、合肥房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献前10月合肥房产投资逾284亿 同比增长近45% 　　此外，商品房施工面积超过3040万平方米，其中住宅2491.5万平方米，同比分别增长36.75%和37.33%；新开工面积1324.6万平方米，其中住宅1071.86万平方米，同比分别增长31.44%和25.81%；竣工面积506.7万平方米，其中住宅412.92万平方米，同比分别增长16.3%和18.24%；商品房销售备案面积超过800万平方米，其中住宅面积近715万平方米，同比分别增长超过91%和97%。 房地产市场日趋成熟 商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体 2006年个人购房达到86.0%，200年更是高达93.1%和97.1％。 、商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降 年以来，我市商品房空置总量虽有所增加，但空置率逐年下降，由年的22.8%下降到200年上半年的14.3%。 据统计，从200年年底到今年的月份，合肥新楼盘集中放量 ——今年投放市场楼盘特点 今年的新楼盘无论在规划设计、户型园林还是科技含量、服务品质上都比以往的新盘更胜一筹，在产品创新、人性化设计等方面可以说用了不少心思。在客户需求的引导下，打着“舒适、健康”旗帜的项目日渐增多。 2、市场需求状况分析 ——住宅需求分析，合肥还有很大需求空间 　　a、调查显示本市居民需求取向偏好置业，外埠人士看好合肥。 　　b、从2000年到2006年，全市人均住房使用面积年均递增率4.4%。按此测算，2006年人均住房使用面积为20.38平方米，若平均家庭人口为2.77人(2001年户籍平均家庭人口)，则户均住房使用面积为56.45平方米，折算成建筑面积76.61平方米；2010年人均住房使用面积为25.28平方米，户均住房使用面积为70.03平方米，折算成建筑面积93.14平方米。这也就是说，到2010年前后，合肥家庭住房平均面积将提高到一个比较稳定的合理水平。 　　考虑未来几年是我市大建设的关键时期，居民收入水平稳步提高，以及城区危旧房改造、绿化隔离地区建设、城市边缘集团和卫星城开发、城市基础设施建设等因素的综合影响，可以得出：今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的阶段。住房发展的基本目标建议：人均住房使用面积年均增长4%，2008年达到20平方米，2010年达到25平方米。2010年后，随着居民住房需求满足程度的逐步实现，住房的增量需求将趋于缓和，住房市场供给格局将由增量发展型转向存量调整型。 ——住宅需求基本特征分析，二居、三居更适合市民需求 　　综合有关机构组织的各种市场调查，现阶段城市居民住宅需求的基本特征有： 　　a、面积及居室需求。现阶段90%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为60－150平方米，其中大部分居民的需求又在80－120平方米之间。 　　b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应3000－4500元/平方米(建筑面积)。 　　c、购房方式及付款方式。80%以上购房者愿意采用按揭方式购房。在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。 3、市场前景预测 ——从宏观经济环境看，今后5－10年以至更长时期，合肥经济保持一个较高增长速度是完全有条件和可