试论别墅社区的设计趋势.docVIP

试论别墅社区的设计及发展趋势 别墅的定义及别墅社区的容积率： 别墅来源于英文字母的：Villa、是个舶来品的概念。查阅有关住宅设计规范、上海市城市规划管理技术规定和上海市住宅设计标准等，住宅种类均只有按照住宅层数来区分，如低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上。一层至三层—1.0甚至以上。严格意义上的别墅容积率应该是0.3以下的独立式别墅社区，而0.3以下容积率的别墅社区越来越少的主要原因是：国土资源部在2003年2月出台紧急通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控。其中首次提出：“停止别墅类用地的土地供应，过量供应的地方，要认真进行清理。”—3.74之间，主要是1.5左右的居多，其中招商地产于2010年3月摘得的广富林2—6地块的容积率是0.8，表明目前政府主推的地块还是1.0左右容积率的住宅地块。在低容积率的别墅产品越来越稀缺情况下，别墅社区的更多的是独立、双拼、联排与叠加等低层住宅产品的组合，如果容积率超过1.0的话，可能还要与中高层住宅的组合。（图）所以，别墅社区是由各种产品组合成的泛别墅复合社区的概念。主要组合手法如下：一是将低层住宅与中高层结合，用中高层住宅来拉高容积率，形成复合型社区。二是将双拼、联排和叠加甚至大平层结合起来，也可以结合进去一些独立式别墅。 发展的现状与产生的问题： 由于国家政策的导向、集约化的土地使用的要求，带来的低容积率的社区会越来越少。而人民生活水平的提高、对于生活质量的追求，希望得到的住宅产品是有天有地、对于自然资源的更大程度的占有，所以泛别墅概念的复合社区将会越来越多的出现。近期甚至出现大平层带电梯的别墅产品，层数可能有三层或者四层带电梯，克服了小面积联排或叠加产品每层面积不足、使用功能欠缺的缺点。再通过赠送地下室或露台，满足了人们对于别墅有天有地的心理需求。 复合社区的设计注意的问题是：首先就是容积率的平衡，不同产品的区域容积率不同、需要在整个盘子里来平衡。而在户型设计方面，充分考虑各种产品的搭配比例，做到既满足容积率的要求，又不会产生高容积率的感觉。其次是社会资源如绿地、公共建筑等的分享和空间形态的组合问题，比如中高层住宅的绿化以集中绿化为主，而低层住宅的绿化可能要分到每户。公共活动空间能否向所有业主提供服务，公共建筑如会所提供的服务是否涵盖各产品的业主。（图）小区的空间形态组合、高低不能差别过大，高层住宅对于低层住宅产生的视觉干扰和私密性等的问题。其三是各种产品形成的组团安防问题和停车位的设计问题，业主的层次差异带来管理方面的问题，如各组团之间门禁安保系统的设计，做到既保障不同产品业主的私密性与安全性、又不至引发社会矛盾。创造高品位的社区如何做到人车分流，停车位与住宅之间便捷的联系。其四就是建筑风格方面，不同产品的建筑风格是否需要统一，在外立面处理方面尽量摒弃简单化处理方式，产生如双拼如独立别墅、联排如双拼别墅、叠加如联排别墅的感觉。（图）最后还有营销方面片面宣传别墅社区，而实际上混合社区可能产生的法律风险等。 别墅社区的设计及发展展望： 土地资源具有不可复制性，国家政策对于土地集约化使用的导向已经确定，社会向着环保节能、可持续方向发展。人们对于生活质量的追求，也促使我们更多去研究泛别墅概念的产品。招商地产在泛别墅复合社区的作品较多，如2004年上海招商依云郡项目，容积率为0.8，由11幢双拼、61幢联排、10幢叠加和4幢混接组成，风格为新古典风格。（图）近年的上海招商海德花园2号地块项目，容积率0.75，有93幢独立式、49幢双拼、3幢叠加和14幢中高层组成，风格为英式风格，（图）在泛别墅复合社区方面有了一定的探索。在今后的设计中，在单体方面，关注于多元化产品：泛别墅与中高层的组合，深入研究各种产品的户型与组合方式。在整个社区开发，则更多的关注各期产品的独立性和关联性，考虑分期滚动开发的可能性，可以分期独立交付使用，在全部完成后又形成完整统一的社区环境。市场对于泛别墅复合社区的需求决定了其发展的前景是广阔的。?? ?