房地产税制改革与开征物业税探析.pdfVIP

2010年 第33期 SCIENCETECHNOLOGYINFORMATION 0财税纵横0 科技信．1l 房地产税制改革与开征物业税探析 韩广福 徐生勇 (济南中正房地产评估咨询有限公司 山东 济南 2501O0) 摘【 要】房地产税收制度是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。而我国目前的房地产税制弊端 日益突出，主要表现在：税 种繁杂、重复征税 ，课税范围狭窄、税负结构不合理、计税依据失当、税率设置不合理，税制本身存在有欠公平之处等 。本文在深刻剖析上述 问题 的基础上，通过借鉴 国际经验 ，提 出了我国房地产税制的改革方向，包括房地产税制应实行增值税制度 ，以增值税作为房地产的主税 ，以及将现 行土地 出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税。 关【键词】房地产市场；房地产税制；物业税 1 我国现行房地产税收体系 城镇土地使用税开征的 期 由于土地 的收益差别体现并不明显 ，因 此 ．当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，但随着社会经济 我国现行的房地产税制 ，是在 1994年税制改革的基础上逐步形 的发展 ．土地收益的差别 日益 明显，我 国现行城镇土地使用税应由按 成的。我 国现行的房地产税收体系中，直接针对房地产本身的税收有 面积课征变为按土地价值课征。而现行城镇土地使用税 的税率也不合 城镇土地使用税 、房产税 、耕地 占用税 、土地增值税 、契税 ，与房地产紧 理 与按土地面积课税相适应 ．我国现行城镇土地使用税的税率为定 密相关的税种主要有 固定资产投资方 向调 税 f2000年 1月 1日停 额税率 ．主要按照城市 的大小将适用税额分为 4个级次 。其 中最高税 征)、营业税、城市维护建设税 、教育费附加 、企业所得税 、个人所得税 、 额30元 ／平方米为最低税额0．6元，平方米的50倍，似乎较大，但就税 印花税等 。按照征税发生的环节 ，可以分为房地产的取得 、保有和流转 额差别的绝对额而青，最高税额与最低税额之间的年差别仅为29．4 三个环节 的税收。发生在房地产取得环 的税收有两种 ，即耕地 占用 元／平方米 ．这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益 税和固定资产投资方 向调节税 ；针对房地产保有环节的税收有两种 ， 的巨大差距是极不 匹配的 即城镇土地使用税和房产税 ；针对在房地产流转环节 ，目前设置的税 25 税制本身存在有欠公平之处 种主要有营业税 、企业所得税 、个人所得税 、土地增值税 、印花税 、契 我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方 ，例如因经 税、城市维护建设税 、教育费附加。 济行为不 同而税负不 同。现行房产税规定 ，企业 自用的房产按照房产 2 我国现行房地产税制存在的主要问题 原值扣除 1O％～30％之后 的房产余值每年按 1．2％的税率计征 ，而出租 房产则按照租金收入 的12％计征 。这种规定导致了两种税负不公状况 2．1 税种繁杂、重复征税 的产生：①处于城市繁华地段的老房产，由于其建造较早，因此账面原 目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达 11种 ，占我 值较低 ，但由于其所处地段较好，若