研究万达商业模式.pptVIP

* * * 万达典型项目分析：宁波万达商业广场——小商铺如何经营，值得借鉴的典范 商铺运营：从租金收益上，万达重点关注中小店铺，万达前期给予中小店铺两年免租期优惠。 商铺选择：宁波万达商业广场先后引进数十个颇具市场影响力的品牌，且后期品牌调整率达12%。 商铺落位：中小店铺，主要集中在商业广场长680 米，总面积约5 万平方米的连廊步行街上。 主力店实力强大，而且娱乐休闲商业“吸客”能力强，因此宁波项目万达关注的重点是中小店铺。 目录： 一：万达集团简介 二：万达的核心竞争力分析 三：万达的产品结构状况 四：万达背后对我们的启示 万达集团SWOT分析： 竞争优势 竞争劣势 潜在机会 外部威胁 万达集团SWOT分析——优势分析： 优势 1 国内最大不动产运营商，已形成规模效应 2 项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新城区核心位置 3 第三代“城市综合体”产品获得市场认可 4 “现金流滚资产”模式在资金循环上进入“通路” 5 地价较低，销售部分定价高，利润高 6 7 “土地、资金、资源、品牌”前置到产业链上游，打造核心竞争力关键 8 9 自主投资的产业，发展势头良好，具有核心竞争力 企业管理处于较好状态，拥有操作性强的经营制度和商业知识体系 拥有极好的银行关系，注重银行融资创新 万达集团SWOT分析——劣势分析： 劣势 1 现有自持物业中，主力店租金水平偏低 2 低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70% 3 商业销售部分定价高，导致租金回报率偏低，4%-6%之间 4 业态互动层次，有效消费有待提高 5 早前产品的动线规划存在一定缺陷 6 高级酒店——长期经营边际效应递减 万达集团SWOT分析——潜在机会分析： 机会 1 筹备内地 IPO，前景获得大部分证券机构的认同 2 在土地获取上保持高速发展态势，储备项目、潜在项目较多 3 第四代产品考虑加入康健类的建筑群，定位增加休闲娱乐体验业态，延长消费时间增强“月光效应”，寄希望改善主力店租金水平偏低状态 4 具备离岸资产包，具备境外潜在融资能力 万达集团SWOT分析——外部威胁分析： 威胁 1 专业人才和中高专业管理人才短缺是制约其后续发展的核心因素 2 未来主力店调整方向面临不确定性 3 2009 年初以来，伴随高速扩张拿地，企业资金链偏紧 4 倚重销售现金流，市场波动造成的潜在影响较大 5 倚重银行信贷特殊待遇的长期可持久性值得考量 6 IPO 成行后，透明化对公司治理的挑战 在中国，万科是住宅地产老大，万达是商业地产鼻祖，万科进军商业地产，拿什么PK万达？ 万科 历史 万达从“两条腿走路”开始，已经铸了十年的商业地产之剑 万达 万科从以前专注住宅地产开发到开始试水“商业地产” 万达师从海外 万科师从港派 万科从凯德置地“海盗”一人，功夫纵然了得，但并未形成战斗力 万达拥有中国顶尖的商业地产规划、设计、建造、运营队伍 谋略 人马 万科上市融资渠道广阔 万达一旦IPO，将超过万科的市值，而且其持有型物业资金源源不断 粮草 总论：短期内，万科在商业地产转型初期，将会有阵痛 在商业地产领域，万科与万达相比还存在差距，短期内无法比肩，所以我们认为现阶段对待万达应该是战略上选择区域性规避与防范，战术上模仿学习。 战略转移动机 住宅地产已进入成熟期，按照一般规律，这一时期应该多种经营，分散投资，万科拿20%的鸡蛋放进商业地产的篮子不足为奇，这是该年龄段的正常发育表现 发育 万科师从港派，特别是新鸿基，师傅到了一定阶段有了一定实力会转向商业地产，增加租金收入在总收入中的比例，以此来抗市场波动风险，平滑经济周期，新鸿基亦如此。 遗传 正如郁亮所说“小心驶得万年船”，万科是个忧患意识很强的企业，对待商业地产，进入是保障，而非危险 性格 战略上规避防范 战术上模仿学习 现阶段对待万达的策略： 项目选择 项目定位 规划设计 招商 销售运营 考虑降低风险 城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目，升值潜力大 关注升值潜力 中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展 战略布局需要 万达现在选择的项目与长安地标项目存在很大的相似之处，所以，我们要适当防止万达商业广场在长安寻找目标项目，特别是东门路项目，要坚决阻击万达在长安之外。 当前一线城市商业用地竞争过于激烈，万达在商业项目的选择上优先考虑二三线城市副中心地段，项目看点与万科项目存在相似之处 风险防范： 经验获取： 城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，且开发项目投入成本较低，降低了开发风险 万达第三代产品值得我们借鉴的地方 风险防范 1 2 长安项目能否针对长安市场特点进行准确的业态定位，特别是其街铺的运营是否能满足当地市场的需求 综合体的业态配比是否能实现其