公路实体资产价值评估方法实践.docVIP

一、评估方法的选择 　　资产评估的基本方法：收益现值法、市场法和重置成本法。 　　（一）收益现值法 　　收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并将其折算成现值，以此确定资产价值的方法。因路产多数属于国家重要基础设施，具有明显的政策性、公益性和区域性，其未来收益大部分以提高社会整体经济效益的形式体现，估算路产收益需将其从社会整体经济效益中进行剥离，而这种剥离具有较大的不确定性，因此用收益现值法确定路产价值会产生较大误差。 　　（二）市场法 　　也称市场价格比较法，是以市场上新近售出的与被评估资产相同或相似的资产价格为基础，通过比较售出资产与被评估资产之间的差异，对售出资产价格进行修正，从而确定被评估资产价值的方法。从定义可知，应用市场法需要一个充分发育、交易活跃的路产市场，类似路产交易频繁，交易价格能够获得，而我国社会主义市场经济起步较晚，路产作为国家重要基础设施，其计划性、政策性使其不具备市场性，因此市场法不适用于路产价值的评估。 　　（三）重置成本法 　　重置成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗来确定被评估资产价值的方法。 　　所谓重置成本是指按现行条件下重新购建一条全新资产所支付的全部货币总额，因为重置成本法比较充分地考虑了资产的损耗，使评估结果更趋于公平合理，而且有利于单项资产和特定用途资产的评估，所以重置成本法适用于路产评估。 　　二、运用重置成本法确定路产价值 　　（一）计算公式 　　被评估路产评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 　　其中：实体性贬值为路产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用使其物理性能不断降低造成的价值逐渐减少；功能贬值是指由于公路设计、施工新技术的推广和运用，使得原有路产与社会上普遍推广和运用的路产相比较，在技术上明显落后，性能降低造成的价值减少；经济性贬值是指由于路产以外的因素（政治因素、宏观政策因素）变化引致的路产价值降低。 　　由于各项贬值目前尚属理论概念，具体参数难以量化，实际工作中才用下列计算公式确定被评估路产的评估价值： 　　被评估资产估值=重置成本×综合成新率 　　（二）重置成本的确定 　　重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原路产相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新路产所发生的支出；更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新路产所需的成本，由于公路建设中新材料、新设计不断被采用，因此在选择重置成本时应该选择更新重置成本。 　　路产的重置成本一般由前期费用、综合造价、其他费用、资金成本四部分组成。 　　1.前期费用指施工前的各项准备工作所需费用，包括可行性研究费、设计费、土地使用权取得费等，具体计算按国家公路建设有关规定计取。 　　2.综合造价、其他费用指施工过程中发生的各项费用，具体测算按计算求得的工程量，依据交通部颁布的《公路基本建设工程概算、预算编制办法》、《公路工程预算定额》以及各省市下发的各项补充规定计算求得。其中工程量的计算可按下列方法来取： 　　（1）重编预算法 　　根据施工图设计、现场勘察数据计算工程量。此种方法求取的工程量准确，但工作量较大。 　　（2）决算调整法 　　根据原工程决算工程量，通过调整确定工程量。调整时主要注意原决算的完整性，并将因设计变更、施工错误造成的不合理工程量剔除。此种方法求取的工程量相对准确，但需原工程决算比较完整。 　　（3）类似工程调整法 　　根据与待估路产截面尺寸、平面形状、纵向线形类似的路产决算工程量，通过调整细部差异确定待估路产工程量。此种方法操作简便但准确性较差。 　　3.资金成本为正常建设工期内占用资金筹资成本或资金机会成本，按资金投入时间及相应金融机构贷款利率计算，计算公式为： 　　资金成本=（前期费用+综合造价+其他费用）×利率×计息期 　　（三）综合成新率的确定 　　综合成新率采用“年限法”与“现场勘察打分评估法”来测算。 　　1. 按年限法确定成新率 　　根据现场质量鉴定、设计年限、实际建造质量、现行状况和维修养护情况，确定公路各组成部分的尚可使用年限，结合已使用年限、设计年限来确定其成新率；再根据各组成部分的相对权重，确定整段公路成新率。公式为： 　　整段公路成新率=∑各组成部分成新率×各组成部分权重 　　其中各组成部分权重按各组成部分预算价值及其重要性确定。 　　2.按现场勘察打分评定法计算成新率 　　参考交通部2004年颁发的《公路工程质量检验评定标准》（JTG F80—2004），根据路产各组成部分的实际质量状况，将其量化为一定数量的分数（各组成部分标准分数之和为100），然后与相应的权重系数相乘得出各组成部分的成新分数；汇总各组成部分的成新分数，并