保障房建设与房地产信托，拥抱还是背离？.docVIP

保障房建设与房地产信托，“拥抱”或“背离”？ 目录 背景介绍 2 保障房建设的现状 2 保障房的分类 2 保障房建设资金缺乏 2 开发商遭遇的难题 2 房地产信托的现状 3 2011年房地产信托占比降低 3 2011年房地产信托收益率走高 3 2012年一季度房地产信托规模缩减，收益率下滑 4 商品住宅类项目的现状 4 保障房建设与房地产信托的关系 4 保障房类信托产品简介 4 保障房信托的资金缺口 5 信托公司与保障房建设 5 信托公司与保障房政策扶持 6 保障房类信托产品的收益率 6 保障房的运营与今后发展方向 6 棚户区改造和安居工程备受追捧 6 2012年一季度保障房信托产品的发行 7 REITs模式与公租廉租房的建设 7 REITs如何支持廉租房建设 8 房地产信托投资参与保障房建设的其它形式 8 保障房建设与房地产信托的未来道路 9 参考文案 9 背景介绍 保障性住房（简称“保障房”）是指针对中、低收入家庭，政府实行分类保障，所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。它包括两限（限套型、限房价）商品住房、经济适用住房、政策性公共租赁住房，以及廉租房。上世纪90年代，我国推行住房体制改革，偏重于商品房，忽视了政府自身应该承担的保障房的建设责任，造成所有各阶层居民只能购买商品房。因为投机炒作（银行融资产生杠杆放大效应）、地方财政越来越依赖土地出让款，以及现在的通货膨胀，商品房价格近10年翻了10倍，造成了较大的社会问题。因此，保障房的重要性受到社会各界日益瞩目。 各地方政府过去一直热衷于用于商品房建设的土地出让，土地财政收入丰厚，因为保障房需要政府投入大量财力、人力、土地资源，故地方政府积极性一直不高，因此保障房的供给历史欠账过多。随着去年秋天以来的形势变化，地方政府开始抓紧实施保障房的建设。现在国内保障房建设呈现如火如荼的发展局面。各地的保障房建设运作模式多种多样。有的指令交下属国有开发商操作，有的以招投标方式交社会上的开发商市场化运作，有的统购一定数量商品房直接转化为保障房，有的多种方式组合使用。目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。许多地区以经济适用房建设为重点，廉租房与公租房建设较慢。 保障房建设的现状 保障房的分类 去年中央经济工作会议明确提出：要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，解决人民群众住有所居的问题。市场上保障房类项目大致可从两个方面进行分类：从资金运用项目类型层面可大致分为棚户区改造项目、限价房或经济适用房项目两种类型，目前市场中棚户区改造类项目居多；从风险控制的层面分类，可分为地方政府出资回购项目(BT)、国资背景或政府性质的地方城投公司或房地产开发集团担保、开发商土地抵押，其中目前大部分产品的风险控制方式采用担保的形式。 保障房建设资金缺乏 “十二五”规划明确了今后五年新建保障性住房3600万套，据估算，这大约需要7万亿建设资金，其中2011年计划建设保障性住房1000万套，这就需要一万多亿元资金。保障房建设需要大量资金，单体保障房项目需要投入的总投资资金规模一般在20亿元以上，现阶段各城市的保障房建设资金缺口仍均比较大。为了筹集保障房建设所需资金，一些地方政府在与各种资金渠道洽谈合作。例如，有的城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款，保险公司则设立专项债权计划，提供长期项目融资。3%-5%。对开发商吸引力不大。因此，只有国有开发商愿意配合地方政府，承建保障房。报告显示，2012年一季度大型开发商以及非商品房直接相关的企业，占据了市场75%的资源。为了鼓励房产商从事保障房建设的热情，有的地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿，例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售，保障房小区中留出一定比例商品房，或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。有的上市房产公司、民营开发商对此积极性较高，但因为保障房利润偏低的缘故，此类开发商介入保障房的动机不纯。 房地产信托的现状 2011年房地产信托占比降低 据不完全统计，2011年国内共发行了1003款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为2864.1亿元，与上年同期相比，发行数量增长了66.33%，发行规模同比增长了43.7%。然而，统计数据显示，2011年房地产信托规模总量占比为35.23%，较2010年总量占比减少了15个百分点，但非房地产类信托产品发行数量同比增长132%，发行规模同比增长162.82%。这主要是因为去年三、四季度随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现，房地产市场的风险逐步推高，加上2011年底《净资本管理办法》将进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一，多重因