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第一章 房地产法规概述 1.什么是房地产？房地产有什么特点？ 答：⑴房地产是指房产和地产的总称。房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、办公、文化、教育、医疗、体育、公共设施等方面的用房。地产是指在法律上有明确权属关系的土地财产，具体包括：城镇土地、农村土地、耕地、荒地、风景区、自然保护区以及其他陆地面积及其上下空间。 ⑵特点：①不可移动性；②永久性；③独一无二性；④保值性和增值性； ⑤数量有限性；⑥用途多样性；⑦相互影响性；⑧易受限制性。 2.什么是房地产法？房地产法调整的对象有哪些？ 答：⑴房地产法是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产发展的重要工具。在中国的法律体系中，房地产法是一个既不完全属于民法，也不完全属于经济法的法律体系，它具有相对独立性。 ⑵对象：①房地产开发关系；②房地产交易关系； ③物业管理关系； ④特殊的房地产交易的关系。 3.房地产法有什么特点？ 答：①专业性；②综合性；③统分性；④非阶段性；⑤规范性、强制性等。 4.房地产法立法的原则是什么？ 答：①保障房地产权利人合法权益的原则；②国有土地有偿，有期限使用原则；③国家扶持发展居民住宅建设原则； ④要坚持四项基本原则。 5.我国房地产法律体系包括哪些？ 答：①城市规划法；②住宅法；③建筑法；④土地管理法；⑤市政管理法；⑥民法。 第二章 房地产法律关系 6.房地产法律关系的三大构成要素是什么？ 答：房地产法律关系的三大构成要素是主体、客体和内容。 第三章 土地所有权 7.土地所有制的内涵和核心是什么？ 答：⑴内涵：土地所有权是人们行使土地权利时必要遵守的行为规范。 ⑵核心：土地所有权归属问题。 8.土地所有权包括哪些权利？有哪些特征？ 答：⑴权利：拥有、占有、使用、收益、处分。 ⑵特征：①权利的基础性；②权利的逻辑性； ③权利的派生性；④权利的排他性。 9.我国的国有土地包括的范围是什么？ 答：①城市市区的土地； ②被征用的农民集体土地均归国家所有，而农民集体和成员因此而得到相应的补偿； ③法律规定属于国家所有的部分农村（如国家农场和林场及厂矿区）的土地和城市郊区（城市规划的开发区—通过征用取得）的土地，属于国家所有； ④依照法律规定属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地、牧草地、水域和未利用的土地等； ⑤其他依法没收，征收为国家所有的土地。 10.我国的集体土地包括的范围是什么？ 答：①农村和城市郊区的土地；②宅基地；③自留地；④自留山。 11.什么是土地的他项权利，土地的他项权利包括哪些内容？ 答：⑴土地的他项权利是指土地所有权（包括土地使用权）以外的其他权利。其实质是在他人土地上对他人所有权和使用权的限制。 ⑵土地他项权利是设定在他人所有（或使用）土地的权利，包括地上权、地役权（相邻权）等。 第四章 城乡规划和建设法律制度 12.城市规划法的主要内容有哪些？ 答：主要有城乡规划的制定、城乡规划的实施、城乡规划的修改、监督检查和法律责任等几个方面。 第五章 土地征用与房屋拆迁管理法律制度 13.什么是土地征用？土地征用有何法律特征？ 答：⑴土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。 ⑵特征：①土地征用法律关系主体双方是特定的，征用方只能是国家，被征用方只能是所征土地的所有者，即农民集体；②征用土地具有强制性；③征用土地具有补偿性；④征用土地将发生所有权转移。 14．土地征用程序是什么？ 答：①申请用地；②受理申请并审查有关文件；③审批用地；④征地实施； ⑤签发用地证书；⑥征地批准后的实施管理；⑦颁发土地使用证； 15．土地征用的审批权限如何？ 答：①征用基本农田或基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。 ②征用基本农田以外的耕地在三十五公顷以下的，其他土地在七十公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 16．什么是城市房屋拆迁？城市房屋拆迁有何法律特征？ 答：⑴房屋拆迁是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆迁房屋，并给予适当的补偿和安置的行为。 ⑵特征：①房屋拆迁具有强制性；②房屋拆迁必须经过人民政府依法批准；③房屋拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿。 17．城市房屋拆迁的原则是什么？ 答：①服从国家利益的原则；②符合城市规划的原则； ③保护拆迁当事人合法权益的原则。 18.城市房屋拆迁的方式有哪几种？ 答：①政府组织统一拆迁；②委托拆迁；③自行拆迁。 第六章 土地使用权 19.什么是土地使用权，土地