土地增值税清算过程问题解析.doc

“营改增”下房地产企业应对措施与土地增值税清算过程中 涉税问题解析及相关税收筹划专题班 ‖2015年4月23–25日‖—‖济南?‖—‖主讲：李老师‖ ‖专题说明‖ ??十八大报告中提出在2016年建立完善的现代财税制度，那么2015年作为“十二五”最后一年，“营改增”无疑是一个开头戏！在营业税即将成为过去的今天，作为中国经济重要组成部分的房地产业是否真的做好应对了呢？营改增对于整个行业来说是喜是忧呢？对于我们单个企业来说是利好还是利空呢？营改增对于我们房地产企业提出了哪些新要求呢？我们又该如何应对这种新变化呢？ ??营改增对企业土地增值税清算带来哪些新变化呢？土地增值税清算过程中到底有哪些可以筹划的点呢？综合考虑我们房地产企业到底该如何进行税收筹划呢？特别是最近刚出台的财税【2015】5号文件给企业改制过程中的土地增值税是否带来了一丝丝的暖意呢？这一系列问题都是我们每个财务管理人员及高层领导都即将面对和必须面对的问题，这也是展示我们每个财务人员管理水平和管理意识的机会！ ‖课程收益‖ ☆ 学习了解房地产业营改增前后，企业如何做好准备工作与应对策略； ☆ 全面学习掌握营改增后土地增值税筹划如何抢占先机； ☆ 辨别真正的筹划与伪筹划，从而得心应手走真正的税收筹划之路； ☆ 提交本单位财税疑难问题，与专家零距离交流，真正解决实际问题。 ‖主讲专家‖李老师：中国注册税务师，铭弋财税咨询有限公司董事长、致通振业税务师事务所首席税务专家，集团管控事业部总经理，转让定价事业部总经理。从事国税工作十八年，山东省国税局2009-2012年山东省国税局反避税兼职教师，2012-2014年山东省临沂市12366纳税服务热线兼职专家，十年税政科工作经验，从事反避税工作十年主导调整过几十起跨国企业的避税案件，2009年成功处置山东沂蒙山花生电子交易市场事件，被山东省人民政府授予“平安山东建设先进个人”（二等功）称号。擅长的领域：房地产企业的公司架构设计、内控风险、IPO及新三板设计、企业海外并购及海外投融资设计、企业转让定价设计及实操、公司重组业务及税收风险防控、现正为国内某医药企业海外上市做整体规划设计及实操。先后在北京、上海、深圳、南京、福州、沈阳、济南等近百个城市举办过房地产和建安业财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！ ‖主讲内容‖ 第一部分：营改增来了，你准备好了吗？ 一、营业税为何要退出历史舞台？ 二、营改增前房地产企业的最不应该纠结而又很纠结的六大问题： 1．何时营改增？ 2．税率问题：17%OR11%；对于不同类型的房产即住宅、商业地产、车位、政府工程 是否采用不同的增值税政策？ 3．过渡期将采取哪些过渡政策？ 4．营改增后对已开盘未清算项目如何处理？ 5．已经提前纳税如何处理？ 6．“营改增”后时代土地增值税的去留问题？ 三、房地企业最应该关注的六大问题： 1．是否真正体会到营改增的内涵？ 2．营改增后企业的核算方式发生了哪些变化？ 3．营改增后对企业的增值税税负如何进行事前测算并向领导提出可行的管理方案? 4．营改增后对企业土地增值税清算到底是影响有多大？ 5．营改增后企业的税收筹划空间到底有多大？风险有几何？ 6．如何纲举目张的了解增值税？ 四、房地产企业营改增：守住一条主线，坚持三流合一、把握五个不准、辨清 八个视同、认清一项费用！ 五、营改增后房地产企业急需转变的几个观念： 1．视同销售和进项税额转出必须有清醒的认识：房地产转为自用进项增值税如何 处理呢？ 2．有合法的进项税一定就能抵扣：解密如何低收费1%开17%税率的发票？ 3．会计与税法不一致一定要做账务处理。 六：营改增的核心问题解析： 1．进项税额囤积能否行的通？不准抵扣进项税额具体情况解析 2．销售额中如何重点关注价外费用？ 3．房地产企业总分机构的税收风险看八大视同销售行为 4．真正的甲供材是如何运作的？在营改增下是否还能灵活运作？ 5．营改增下相关税收筹划是否会更畅通？ 6．代收款项及代垫款项如何进行税收筹划？如何将业务精细化管理通过关联交易 实现增值税的避税设计？ 7．如何进行营改增前的测算做到未雨绸缪！ 第二部分：营改增下土地增值清算带来新挑战 一、营改增后营业税变成增值税变成共享税后导致财力大幅下滑 1．不敢空转了 2．收入透明了 3．预收款在增值税中不做收入征税了 二、土地增值税做为地方税收入的主要来源必然被政府盯上 三、依据现有的法规，的确有很多企业应该清算未进行土地增值税清算 四、税收法定原则及纪检监察机关对税务机关监督越来越严格导致必定要对现有的 土地增值税进行大规模清算 五、房地产企业重点关注营改增对土地增值税的下列