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百年型住宅探讨 北京合金公寓示范工程的展现，使人们看到百年住宅的真身，它的高科技含量，成为当今业界盛赞的热门话题。 合金公寓适合中收入主干家庭购买，其功能适变性只局限于套内大空间的再分割，如果能调为套型大、小可变，使收入少的买小套，收入多点的买个中套，各得其所则会更令人满意些。当若干年后广大中低收入者，口袋里的钱翻上两三翻，自然会期盼自己的小套型，能长成中套或大套就好了。这当然是个梦想，是好事，我们能否为这个梦想做点努力呢？不妨试试，我试做了几套百年型可适变的住宅方案，自认为是在向这个梦想的方向走，但又觉得力不从心，于是想到把基本思路抛出来，希望得到更多的专家帮助。 附上：“创新超级灵活塔板式住宅”一文供研讨 九位一体住宅解决方案 提要:【TB1型】超级灵活塔板式住宅研究，是以中、低收入家庭购房需求为对象，设计出高性价比的节能省地型、环境友好型住宅。它是支撑体住宅设计中的一个支系统。是住宅大市场中的新成员,它的单元住宅套型组合含两种制式，即:同体层同式和同体层异式。 案例【TB1-18型】住宅的任意一个单元楼的任一标准层（460.68m2） 关键词: 超级灵活、支撑体、九位一体、产业化、个性化、园林化。 引言 【TB1型】】】】】】】】”兼容于一体，构成一个小巧而超灵活的住宅平台，以其层异适变的高灵活性，轻松的与不确定(或不完全确定)的保障房市场和商品房市场随机对接。 2，百年期可升级的保障房体系 可变且能升级的住宅设计，是设计理念上的一种重要突破； 【TB1-18型】住宅的任意标准层中隐含有4类（一室二厅一卫和、二室二厅一卫、小三室二厅一卫、小三室二厅二卫）35套90m2以下的套型。供政府按需进行保障房回购运作，可先回购一栋楼、或一栋楼中的任意几层，或一层楼中的一部份，之后再提供给购(租)房人、根据家庭结构、生活习惯、经济实力完成个性化选用。几年或几十年后，当保障房体系需要调整、升级、或退出时，政府可下达调控令，起动两户或三户合并为一户的潜伏设计技术，只需进行二次装修，即可升级为新的百年型保障房或商品房，再对社会进行二次租售。 和谐人文住宅 当前建设的大量高层保障房住宅，因受结构设计的限制，有的一栋楼或一个组团，或一个小区都是清一色的保障房，这就极易形成不愿意看到的“穷人住宅区”隐患。而【TB1-18型】住宅能很容易化解这类“穷人区”、“富人区”的社会矛盾，例如在【TB1-18型】的24个标准层套型组合中，有22个都含有15％～100％大于90㎡的、31种大、中套型商品房，其中任一套商品房都有可能出显在单元住宅的任一楼层上，也可配置于保障房为主的楼层之中，如此，任一栋单元楼都可以是由中高或中、低收入家庭的商品房、和困难户的保障房兼容为一体，形成共享绿色园林式小区的和谐人文住宅。 高节能住宅 节能是创造低碳环保生活的重要基础环节。住宅节能的最重要技术指标之一是建筑的体积系数。【TB1】型保障房设计方案的体积系数仅为0.2。按国家行业标准JGJ234—2001(夏热冬冷地区居住建筑节能标准)规定：条式建筑物体型系数不应超过0.35，点式建筑物体型系数不应超过0.4。由于“体型系数每增大0.01，能耗指标就增加2.5%”(注:详该规范说明)，故【TB1】型保障房设计方案、较JGJ235—2001标准的限制值可以相对国家设计规范可多节能42～50%，这一优点很值得关注。 5. 省地型园林住宅 【TB1型】设计方案，是一种双侧设计套型、长宽比大于2的新型板式住宅楼(或称塔板式楼)，它与传统板式楼建筑比较，具有套均面宽很小,大约要小50～80%，从而大幅降低了建筑浄密度，并导致相关联的道路和散水占地面积大幅减少, ,绿地率升高。用【TB1型】设计方案建设一个住宅小区，不但可获得高容积率的显著效果，且绿地率还有望提高到50～60%,(详：TB1型住宅小区规划示意图））”。当购房人挑选出1个或多个自己喜爱的套型后，就可要求售房部门配合，纳入24组建筑标准层组合模式中，争取超前预定自己所想要的新房，是位于那个单元楼的第几层和朝那个方向，这就更进一步的诠释了“我的新房我作主”的个性化内含。 上述住宅购销模式一旦成立，则房地产市场买卖关系将产生新的变化；即：房地产商决定购买土地，制定小区总体设计与环境建设，完成主体设计与施工。而每个住宅楼的定性、定套型与定盘，则以购房人（含政府回购保障房）为主导、开发商配合的市场新模式。这就是“以人为本，住户参与设计”理念的创新版本。 7．三赢新格局 1).保障房的建设，是根据政府政策，随机向入选的一组庞大的社会人群提供中、小套型住宅，而这一人群在保障房建设周期中（一般为2～3年）是有变化的，传统建设的保障房的套型面积大小和数量、在工程设计初期就已固定不变