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上海住房市场供需预测分析 1 2 3 刘安英 ，仲维清 ，刘自云 1 辽宁工程技术大学工商管理学院，阜新(123000) 2 辽宁工程技术大学成人教育学院，阜新(123000) 3 安徽省六安市民政局，六安(237000) E-mail：anny1123@ 摘 要：文章分析了影响上海住房市场需求的因素，运用SPSS 软件进行数据分析，预测了 住宅需求量的大致变化趋势，并建立了供给量预测模型，确定了上海住宅市场的合理供给量。 关键词：供给，需求，预测 中图分类号：F293.3 1. 住房需求影响因素及预测方法 需求是指在一定时期，一定市场上按照某一价格愿意并有能力购买的该商品的数量。对 于一个城市或地区的房地产需求，除了考虑城市居民的整体收入水平及房地产价格对房地产 需求的影响外，尚需考虑人口数量及结构、城市产业结构的演进、城市自然条件和政策等因 素对市场需求的影响。其中，人口的增加是影响房地产市场需求的主要因素。随着我国城市 化进程的加快，城市规模不断扩大，大量农业人口不断向城市聚集；而人口的不断增加，必 然造成对房屋需求的增加。此外，随着时间的推移，城市户均人口逐渐减少，家庭户数逐渐 增加，从而导致对住宅需求的增加；而城市人口年龄较轻，且接近结婚年龄时，对住宅的需 求也会有所增加。[1] 对于短期预测（1-5 年），根据预测理论，可采取多种方法，如回归分析法、时间序列 法、灰色系统法等。考虑到各种预测方法所产生的结果会有一定程度的差异。因此，对预测 结果需进行预测精度检验和综合定性分析，在此基础上，确定增量市场各类商品房近期最可 能的变动趋势。 2. 上海住房市场需求预测 2.1 需求增量的构成 对住宅的需求的预测主要考虑改善居住条件和人口增长两个因素。首先，考虑要求改善 现有居住条件的住宅需求预测。从日本等发达国家20 世纪90 年代的户均建筑面积增长来看， 在其人口增长趋缓的条件下，户均住宅面积仍以1 年1 平方米的速度增长且更加侧重于居住 功能和质量的提高。因此考虑现有居住条件改善的需求，上海住宅总量每年会以户均1 平方 米的速度增加；住宅的价值含量（功能质量提高带来的），也将随着GDP 的增长而不断增 长。 其次，而随着城市化进程的加快，人口的不断增加，必然造成对房屋需求的增加。可根 据人口规模的未来可能变化，预测新增人口的住房需求。人口规模的未来可能性变化可通过 人口增长数据资料拟合模拟预测。 2.2 人口增长预测 [3] [2] 根据上海历年来人口数量资料 ，运用 SPSS 统计软件进行分析 ，通过各种模型拟合 比较，取残差平方和最小的模型预测结果。预测结果如下： - 1 - 表1-1 上海人口增长预测 年份 常住人口总量预测（万人） 新增人口预测（万人） 人口增长率（% ） 2006 1780.105 10.26888 0.005769 2007 1790.374 15.39756 0.008600 2008 1805.771 18.61940 0.010311 2009 182