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用益物权 第三章 第一节 用益物权概述 一、用益物权的概念 用益物权是指直接以标的物的使用价值而对标的物进行使用和收益为目的之他物权。 二、用益物权的特征 1、用益物权是他物权、限制物权 2、用益物权是不动产物权 3、用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容；并以对物的占有为前提。 4、用益物权原则上是有期限物权 二、国有土地使用权的取得 国有土地使用权作为一种用益物权，则用益物权的一般取得原因(如转让、继承等)，自然也适用于国有土地使用权。 国有土地使用权取的初次取得有如下两种方式： 1．划拨 （1）概念 土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。 （2）类型 可以通过划拨方式取得的建设用地包括： ①国家机关用地和军事用地； ②城市基础设施用地和公益事业用地； ③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。 四、土地承包经营权的取得和消灭 （一）取得 １、基于法律行为取得承包经营权 （1）因设定承包经营权的合同而取得。这种取得承包经营的方式，需要当事人以书面合同的形式为之。 （2）因转让等取得 ２、基于法律行为以外的原因而取得承包经营权 （1）继承 （2）强制执行等其他原因。 （二）地役权的特征 1、地役权是使用他人土地的权利 2、地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利 3、地役权具有从属性 4、不可分性 (2)为必要的附属行为 地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实施。例如为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。 （3）得行使所有权之物上请求权 即可以行使停止侵害、排除防碍、反还所有物等物上请求权。 （3）维护设置的义务 地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。 （4）恢复原状的义务 地役权消灭时地役权人应当以自己的费用将供役地恢复原状。 （3）对价请求权 地役权的设定，如为有偿而有支付对价的约定时，供役地所有人有请求地役权人支付对价。 注意地役权可以有偿设定也可以无偿设定。 2、义务 供役地所有人的义务只有一项就是容忍地役权人对土地的利用。 五、地役权的效力 （一）地役权人的权利与义务 1．地役权人的权利 (1)对供役地的使用权 地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱等规定的方式对供役地加以利用。对供役地的利用方式因为地役权的类型而有所不同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。 2．地役权人的义务 （1）损失最小化的义务 地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不致过分损害供役地的效用。 （2）补偿义务 地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。 （二）供役地所有人的权利和义务 1、权利 （1）设置使用权 供役地所有人有权为了自己的利益使用地役权人所设之设置，其前提是不防碍地役权人的使用并支付适当的使用费。 （2）供役地使用场所与方法的变更请求权 地役权之行使限于供役地之一部分者，所有人认为该部分之使用对其有特殊之不便时，得请求将地役权之行使，迁移于其他适于地役权人利益之处所，迁移之费用应由所有人负担，并须预付。 甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？ A.甲对乙的土地不享有地役权 B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元 C.丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失 D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效 【答案】A * * 【本章重点】 本章必须掌握的重要知识点：国有土地使用权的类型和权利人的权利；农地承包经营权权利人的权利；地役权的特征、地役权与相邻关系的区别；典权人的权利、出典人的权利；居住权的特征。 三、用益物权的类型 （一）比较法上的用益物权 1、地上权 所谓地上权是指在他人的土地上以建筑建筑物和种植树木为内容的一种用益物权。 其具体内容与我国的国有土地使用权基本上相同。 2、地役权 是为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。具体内容详后。 3、永佃权 是指在他人的土地上永久地种植庄稼或者放牧并支付对价的一种用益物权。 4、