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土地转让的六种纳税筹划思路 2013-09-26 09:04:10来源：纳税服务网作者：樊剑英【?大?中?小?】添加收藏　　甲公司为自然人投资设立的房地产公司，注册资本1 000万元，于2009年取得了一块土地使用权，成本1 000万元，尚未进行开发。乙公司2012年有意购买该土地使用权，出价1 800万元，并表示愿意配合甲公司进行纳税筹划，但要求所有工作在2012年度完成。甲、乙公司考虑了如下六种方案（为计算方便未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种）。 　　方案一：甲公司直接将土地使用权转让给乙方 　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。”。根据以上规定，甲企业应纳相关税金如下：营业税=（1 8001 000）×5%=40（万元）；可抵扣金额为1 040万元，适用税率40%，应纳土地增值税=（1 8001 040）×40%1 040×5%=252（万元）；企业所得税=（1 8001×25%=127（万元）；税负合计419万元。 　　该方案存在的障碍可能有：受让的土地使用权转让当地不允许差额缴纳营业税，会多缴营业税50万元。根据《城市房地产管理出让方式法》中的第三十八条规定的转让房地产的条件。土地使用权转让时需要符合两个条件。应依照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权的证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额 是属于房屋建设的 的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。土地使用权转让需要有上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。 　　方案二：投资新设公司转股权 　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一、二条规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”甲公司可以用土地使用权作价1 800万元投资成立一家新公司丙，然后将丙公司股份转让给乙公司。这种情况下，甲公司土地增值税的可抵扣金额为1 000万元，适用税率40%，应纳土地增值税=（1 8001 000）×40%1 000×5%=270（万元）；企业所得税=（1 8001 000270）×25%=132.5（万元）；税负合计402.5万元。 　　该方案的优点在于：操作相对简单，税金成本比方案一略低。其缺点在于：税金成本仍然较高；根据《公司法》第二十七条之规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。”因此甲公司需要额外投入771万元资金，占用资金较多。但是甲公司股权转让时可以一并从乙公司收回。 　　方案三：甲公司股东直接将所有的甲公司股权转让给乙公司 　　财税[2002]191号文第二条规定“股权转让不征收营业税。”《国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]244号）第二条之规定“原股东取得股权转让所得，应按‘财产转让所得’项目征收个人所得税。”因此甲企业应纳相关税金仅包括股东个人所得税:（1 8001 000）×20%=160（万元）。 　　该方案的优点在于：操作相对简单；税金成本相对较低；运作时间短，不涉及到国土局、规划局等部门过户的问题；乙公司直接购买甲公司的股权，土地使用权不用过户，因此乙公司节省了契税。缺点是：乙公司可能不愿意购买股权，因为已经存续的甲公司可能存在债权债务纠纷及或有担保；乙公司实际出资1 800万元购买甲公司的股权，对于甲公司账面上土地使用权的资产没有直接影响，在所得税和土地增值税汇算中，土地使用权的计税成本不发生变化，只能是1 000万元，因此增加了乙公司的税收成本。本方案个人所得税160万元，是在股权转让时就要缴纳的，而其他方案实质上也有160万元个人所得税，只不过可能发生在利润分配或注销清算环节。 　　方案四：甲公司出土地使用权，乙公司出货币资金，合作建房，建成后按比例分房自用 　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：“对于一方出地