企业纳税实务 教学课件 作者 宣国萍 商兰芳 主编项目十 10.4.pptVIP

第四节 土地增值税的核算 主讲人：宣国萍 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。具体讲： 1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用的不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。 2、转让房地产的，只对转让后取得的增值收入征税，虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠与等无偿转让房地产的行为不在土地增值税的征税范围。 3、只对转让房地产的征税，不转让的不征税。例如：出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，所以，不属于土地增值税的征税范围。 土地增值税规定了四级超率累进税率，它是以增值额与扣除项目金额的比率大小从低到高划分为四个级次。 四级超率累进税率每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。超率累进税率表如表格 10–2。 土地增值税的计税依据为纳税人转让土地所得的增值额，即纳税人转让土地取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。 （一）应税收入的确定 应税收入是指纳税人转让房产所取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入以及其他收入在内的全部收入。 （二）扣除项目的确定 转让房地产所取得的收入，允许从中扣除的项目，概括起来有以下几项： 1、取得土地使用权所支付的金额 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本） 3、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。 4、旧房及建筑物的评估价格。 5、与转让房地产有关的税金。 6、加计扣除。 （三）应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是： 应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率） 在实际工作中，一般采取速算扣除法计算，公式如下： 应纳税额=增值额×适用税率–允许扣除项目金额×速算扣除系数 例题1：广厦公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地费用21万元，应纳有关税费77万元。计算该企业应纳土地增值税额。 21÷（320+65）=5%，未超过10%，允许据实扣除。 允许扣除项目金额=（320+65）×（1+20%）+21+77=560万元 增值额=1400–560=840万元 增值额占允许扣除项目的比率=840÷560=150% 应纳土地增值税额=840×50%–560×15%=336万元 企业应当在“应交税费”账户下设置“应交土地增值税”明细账户，专门用来核算企业应交土地增值税税的发生和缴纳情况。该账户的贷方反映企业按税收政策法规计算出的应当缴纳的土地增值税，借方反映企业实际向税务机关缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。 企业缴纳的土地增值税应根据具体情况，分别在“营业税金及附加”、“其他业务支出”、“固定资产清理”科目中列支。企业计算应交土地增值税时，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费---应交土地增值税”科目；缴纳土地增值税时，借记“应交税费---应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。 例题2接例 1，若房地产业务为广厦集团的主营业务，其账务处理如下： 取得转让收入时： 借：银行存款 14 000 000 贷：主营业务收入 14 000 000 计提土地增值税时： 借：营业税金及附加 3 360 000 贷：应交税费---应交土地增值税 3 360 000 交土地增值税时： 借：应交税费---应交土地增值税 3 360 000 贷：银行存款 3 360 000 （一）纳税义务发生的时间与地点 土地增值税由房地产所在地税务机关负责征收。纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因经常发生房地产转让行为而难以在每次转让后纳税申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体情况由税务机关根据情况确定。 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报、缴纳土地增值税。 (二)纳