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估 价 实 务 一、房地产价格 房地产价格是为房地产所支付的、所需求的或所承诺的货币数量。 房地产的价格不是由房地产的成本决定的，而是由市场供求决定的。 二、影响房地产价格的八大因素 1、 自身因素（折旧）：指那些反映房地产自身的物质主体、收益和区位状况.例如：房的新旧、质量、功能、平面布置、外观形象、日照、风向、地势、天然周期性灾害等因素。 2、 环境因素： 1）声觉环境：有大噪声的农贸市场、飞机场、火车站、汽车站等； 2）大气环境：化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等； 3）水文环境：地下水、沟渠、河流等； 4）视觉环境：广告牌、标示牌（赏心悦目）； 5）卫生环境：卫生状况。 3、人口因素： 1）人口数量； 2）人口素质； 3）家庭人口规模。 4、经济因素：主要有经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、物价、居民收入。 5、社会因素：政治安定状况，社会治安程度，房地产投资和城市化。 6、行政因素： 7、 心理因素： 1）购买或出售心态； 2）个人欣赏趣味（偏好）； 3）时尚风气； 4）接近名家住宅心理； 5）讲究风水或吉祥号码（影响自己、家庭、对子孙后代的盛衰吉凶）。 8、 国际因素：世界经济状况、军车冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况 三、二手房评估方