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商业地产的商业营运外包模式 商业地产商业运营是商业地产开发经营中最重要的环节之一，它包括商业定位（产品定位）、商业招商（主力店群及中小店招商）及营运管理三个方面的内容。 商业地产商业运营外包是指商业房地产开发商战略性地整合企业外部优秀的或适合的专业技术和服务资源—主要指商业管理公司，来替代内部部分和人员，以承担开发商开发过程的商业运营环节之工作任务。其目的就是整合内外部资源，降低经营成本，使企业自身的竞争力迅速提高，创造更好的经济效益。商业运营外包和销售外包一样，应属于商业地产营销外包环节。 经多年的实践和总结，宝德龙商业管理认为，目前市场上有三种商业运营外包模式：一是委托代理模式，即开发商全权委托商业管理管理公司进行市调、定位、招商，或全托型运营管理；二是纯顾问模式，即商业管理公司为开发商提供相关的各种操作建议和意见，具体计划由开发商自行实施；三是执行顾问模式，指开发商与商业管理公司联合组建实施团队，由商业管理公司提出各种方案，经双方确定后由商业管理公司派驻项目地的高级顾问带领开发商的相关人员全面实施计划。 委托代理模式可控性差 采用该模式的开发商多数为“激励型”或“甩手掌柜型”，他们认为，商业管理公司的收益应该完全与招商或日后经营收益直接挂钩；或认为商业管理公司承担开发商的某一类任务后，可以放手让其实施计划，因而开发商并没有深入参与到工作的各项细节中去。 该模式的优点