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商业地产的概念： 商业地产就指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的，为生产方和消费者提供交易平台而进行商业活活动的载体。 商业地产的真正含义： 1、追求长期稳定的现金流 2、以零售业租金收入为长期房地产投资商业地产利润构成 开发商通过运作顷盛赚取开发投资利润－土地增值 开发商销售商铺赚取销售利润－物业增值 所有者出租商铺赚取租赁利润－租金增值 商业物业管理者赚取管理利润－经营增值 住宅地产和商业地产两类开发模式区别 住宅地产：快速销售盈利再投资模式 商业地产：长期持有物业模式 决定商业地产价值六大因素 地理位置、交通条件、区域经济状况、商业市场容量、商业建筑形态、定位与业态业种组合 1. 有稳定租金收入 2. 长期持有 3. 是商业不动产 商业性质： 1. 市级商业（超区域商业） 2. 地区级商业（区域商业） 3. 社区商业 4、近邻型商业 5．新区商业 城市综体是什么？购物、餐饮、娱乐各为52：18：30商业中心是吃出来的，不是买出来的购物、餐饮、娱乐达到11∶1的比例核心商圈55%-70%的比例到本商业项目购物，是离本商业项目最近、顾客密度最高的区域。按照一般大型购物中心之商圈之划分原则，以及参照北京市实际地理环境及行政区域划分，本项目之主商圈应为车程5-10分钟/半径2-3公里内所涵括之范围。由于本项目地处CBD内，本行预测本项目的商圈应为CBD及泛CBD 区域（