未取得房屋产权证再行签订转让房屋转让协议是否有效.pdfVIP

未取得房屋产权证再行签订转让房屋转让协议是否有效 法律实务中，卖方将未取得房产证的情况下再行签订房屋转让协 议效力确定问题，在律师界均有不同观点，各地法院判决亦常有原审 判决二审改判之案例。今，我根据以往所做类似房产案例就此类房屋 转让协议效力确定问题做一小文。望对律师友人，有纠纷之当事人及 各级法院有所参考性价值，如有不足敬请留言指教： 地方部分法院认为，未依法登记领取房地产证书的房产不得转 让，签订的房屋转让协议将违反国家强制性法律规定，应为无效合同， 因无效合同取得的财产应当返还及买房人主张依据该房屋买卖协议 要求履行合同，办理过户手续的请求将不能支持。其根据是《合同法》 第四十四条 “依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规 定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法》 第 五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁 迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集 体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会 公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共 和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的 财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应 当各自承担相应的责任。”《合同法》 “第八十七条 法律、行政法规 规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规 定。”《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一） 以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件 的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式 限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产， 未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记 领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。” 细细解释《城市房地产管理法》可知，首先，该法的立法目的是 为了加强对房地产交易管理，防止和杜绝违规建房、权属有争议的房 屋交易等，《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城 市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房 地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”由此可 以知道，该法显然是规范房地产开发商和房地产管理的，并非适用一 般的私房买卖。《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登 记领取权属证书的房地产不得转让”规定是管理性而不是效力性禁止 规定且权属证书应当理解为产权证书及其他能够证明当事人拥有房 屋所有权的证明材料，并不仅限于房产证。 其次，本案合同属于效力待定合同。由于被上诉人事后取得了产 权证书，应根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产， 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有 效。”的规定认定合同合法有效。我国在1994年就实行了商品房预售 制度。所谓的“商品房预售”，实际是出卖尚未建成的房屋，又称为“期 房买卖”。只要取得《商品房预售许可证》，即可出卖期房。房屋尚未 建成，当然不可能取得《房屋产权证》，由此可知，《中华人民共和国 城市房地产管理法》第三十八条第（六）项所述之“权属证书”应当是 泛指，即不仅仅指的《房屋产权证》；出卖方在订立合同时虽然没有 取得物权，但其认为之后一定能够取得，而对方当事人也相信其之后 一定能够取得，双方当事人以合同方式设立这种物权的期待权亦即债 权，并不违反法律、法规的禁止性规定，当然不能认为其无效。出卖 方在签订出卖合同之后若实际上没有取得物权，使得买受方无法取得 所期待的物权，出卖方则构成违约，应当承担违约责任。 第三，根据《物权法》第十五条，“当事人之间订立有关设立、 变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有 约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 未办理物权登记，只是不发生物权变动，并不影响合同效力。不动产 登记是物权登记的要件而不是合同生效的要件，不能以房屋未取得权 属证书而认定转让合同无效。所以依据《城市房地产管理法》第三十 八条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定 认定本案双方当事人签订的房屋买卖协议无效是不妥当的；《城市房 地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通 过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”这 里所指的“房地产转让”显然指的是房地产的转移占有即交付行为，因 此，该法第三十八