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降息对楼市的影响：短期利好，长期利空 来自央行的消息称，自2014 年11 月22 日起，一年期贷款基准利率下调0.4 个百分点 至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至 2.75%，同时将存款利率浮动区间的上 限由存款基准利率的1.1 倍调整为1.2 倍。 这次降息是自9 月30 日“央四条”松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。 业内普遍认为，此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速复苏。 笔者也不否认上述观点，但是央行降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降息，地 方政府越“救市”，说明当前市场形势依然相当严峻，尽管楼市接下来几个月成交量会短期 反弹，但是，一波行情之后压力会更大，尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲，库存偏 大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。 同策咨询认为，造成上述情况的原因主要有两点：一方面是由于持续的经济结构调整， 经济基本面有下行压力，并且2015-2016 年GDP 增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7% 左右，经济增速下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016 年期 间楼市需求动力不足的问题还会表现出来；另外一方面，楼市快速发展的黄金时代已经过去， 当前楼市已进入“白银阶段”，“白银阶段”的主要特征就是供求会逐渐达到平衡，并且未来 需求增长速度没有那么快。而当前楼市面临的问题则是供大于求，需求无法消化这么多的库 存。此时，央行降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的 燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。未来，当政策面刺激市场出现一波行 情之后，市场自身调节的作用还是会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态，因此，楼 市库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。 因此，一定意义上来看，央行降息意味着对楼市“短期利好，长期利空”，并且也很难 避免长期利空的发生。 那么，从短期期来看，降息之后，对于中国房地产既然是短期 “利好”，对于开发商、 购房者来讲应该这么做？同时，从长期的角度来说，尤其是对于开发商来讲，当下应采取哪 些策略应对未来市场的“利空”？ 同策咨询认为，正如“央四条”首套房贷优惠基本落空一样，降息之后并不意味着银行 等金融机构对于楼市投资“风险控制”上降低要求，未来一段时期内无论是开发贷款还是个 人按揭贷款，银行等金融机构 “惜贷”的行为还会持续，以继续控制楼市投资风险。 从今年以来国内货币政策变化特征来看亦是如此，即使受到美国QE 退出的影响，国内 货币政策“大水漫灌”的刺激措施几乎不可能出现，从当前来看，2014 年10 月份M2 同比 增长12.6%，低于今年13%的控制目标，中国货币政策基本上是表现为“细水长流式”的“微 刺激”。从这个角度来看，即使降息之后国内货币政策总体仍然会维持改革阶段的偏紧的“新 常态”， 因此，降息之后给开发商的预期没有那么乐观。对于房企来讲，房企不会因为此次降息 而资金面有较大缓解，整体房企资金面紧张的基本面不可能改变，未来市场仍然存在不确定 性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。同时，对于大多数城市来 讲，尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍然面临去库存压力。此时，开发商不宜借机 捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，比较明智的做法是利用政策短期利好的“窗口 期”，未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企 业资金面的压力，同时，也尽可能规避未来市场再次遭遇供大于求的“利空”，减少未来可 预见的市场风险对自己的影响。 那么，对于购房者来讲，显然，应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单 来讲，短期内，对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率 调整表，五年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4 个百分点，相当于此前利 率打了94 折。按照商业房贷100 万元，基准利率，按20 年等额本息还款计算，降息前月供 为7485.2 元。此次降息后，月供将降至7251.12 元，每月减负234.08 元，全年可减负2808.96 元，购房者的购房成本在降低。 同策咨询认为，对于楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短 期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城 市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15 个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的 现象。 此时，对于