接管作业指导书.docVIP

接管验收标准作业 　　一、目的 　　规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。 　　二、适用范围 　　适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。 　　三、职责 　　(一)公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。 　　(二)接管小组组长负责接管验收的工作质量。 　　(三)接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。 　　四、程序要点 　　(一)接管验收的准备工作 　　1．新建物业竣工后、业丰入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 　　2．成立物业接管小组： 　　(1)在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要_求抽调业务骨干组成物业接管小组： 　　(2)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： 　　公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作： 　　管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 　　管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 　　3．接管验收前的准备： 　　接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 　　(1)与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 　　(2)派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 　　(3)提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 　　(4)准备好接管验收记录表格： 　　《房屋本体接管验收表》　　《公共配套设施接管验收表》： 　　《机电设备接管验收表》： 　　《接管验收问题整改表》。 　　(二)接管验收的工作程序 　　1．总经理下达接管验收指令。 　　2．公司组建接管验收小组。 　　3．作好接管验收准备。 　　4．进行资料验收移交。 　　5．验收是否合格。 　　(1)是否要求正确、真实补齐资料； 　　(2)是否进行硬件设施、设备验收。6．是否合格 　　(1)是否要求发展商限时整改： 　　(2)是否记录归档。 　　(三)资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资1．物业产权资料： 　　(1)项目开发批准报告； 　　(2)规划许可证； 　　(3)投资许可证； 　　(4)土地使用合同； 　　(5)建筑开工许可证； 　　(6)用地红线图。 　　2．综合竣工验收资料： 　　——竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)； 　　(1)建设工程竣工验收证书； 　　(2)公共配套设施综合验收合格书； 　　(3)供水合同； 　　(4)供电协议书、许可证； 　　(5)供气协议书、许可证； 　　(6)有线电视合格证； 　　(7)通信设施合格证； 　　(8)电梯准用证。 　　3．施工设计资料： 　　(1)地质报告书； 　　(2)全套设计图纸： 　　(3)图纸会审通知单： 　　(4)设计变更通知单： 　　(5)工程预决算报告书： 　　(6)重要的施工会议纪要： 　　(7)隐蔽工程验收记录： 　　(8)沉降观测记录： 　　(9)其他可能会影响将来管理的原始记录。 　　4．机电设备资料： 　　(1)机电设备出厂合格证： 　　(2)机电设备使用说明书(要求中文)： 　　(3)机电设备安装、调试报告； 　　(4)设备保修卡、保修协议。 　　5．业主资料： 　　(1)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； 　　(2)已购房业主的付款情况或付款方式。 　　(四)物业硬件设施接管验收和竣工的区别 　　l．接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 　　2．接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。 　　(五)接管验收标准和验收方法 　　l．验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。 　　2．验收方法为观感验收法和使用验收法。 　　(六)楼宇本体硬件设施的具体验收标准 　　1．主体结构： 　　(1)外墙不得渗水； 　　(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 　　2．楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 　　3．内墙面： 　　(1)抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 　　(2)块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽