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拟定烟台市市区住宅物业服务 收费标准（征求意见稿） 定价思路 　　依规设立项目，合理确定标准，保护业主权益，促进物业服务管理健康发展。根据省里的要求，这次制定标准，将电梯运行费合并到物业服务费项目中，不再单设电梯费。 （二）定价原则 1.按物业等级确定收费标准原则。《山东省普通住宅物业服务等级标准》规定，普通住宅小区物业服务由低到高分为一、二、三、四、五级，收费标准按照物业服务等级相应确定。 2.与周边城市收费标准相协调原则。目前，按照《山东省住宅物业服务收费管理办法》，已制定物业服务收费标准的城市有济南、青岛、临沂、淄博、日照。我市在制定物业服务收费标准方案时，参照济南、青岛、淄博3市的标准进行，确保与兄弟城市相协调。 3.参考行业成本确定收费标准原则。根据统计部门公布的物业行业平均工资和居民消费价格涨幅测算，2004年至2013年我市物业行业平均成本增长幅度为58.4%（物业服务企业职工薪酬成本占70.3%，绿化养护、卫生保洁、维修维护等其他成本占29.7%，加权平均测算）。以此测算结果作为确定收费标准的参考依据。 4.简政放权、权责统一、有利管理原则。《山东省住宅物业服务收费管理办法》规定：“普通住宅前期物业服务费由设区的市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定。”这里指的前期物业服务费，是政府指导价，物业服务费要最终实现市场调节，必须通过业主大会及其业主委员会自治来实现。 目前的行政管理体制是区级管理街道办事处，街道办事处管理居委会。街道办事处会同区直有关部门负责业主委员会的管理工作，居委会对业主委员会的工作进行指导。我们认为：市级物价部门和住建部门隔了区这个层次直接管理物业服务企业，发挥不了街道办事处和居委会的职能作用和积极性，不利于推动业主委员会的成立和管理，不利于实现物业管理收费市场化。所以，这次制定物业收费标准时，市级只负责制定市区区域内的政府指导价，各区负责组织实施。这符合简政放权和权责统一的要求，有利于规范物业服务企业管理，推进物业服务收费市场化。 定价方案 　　1.参照周边城市平均价格水平和价差水平，拟定的我市物业服务收费基准价格 拟定我市市区物业服务收费基准价格表 单位：元/月·平方米 基准价格 无电梯 有电梯 价格 价差 价格 价差 一级 0.37 0.80 二级 0.55 0.18 1.00 0.20 三级 0.85 0.30 1.30 0.30 四级 1.25 0.40 1.70 0.40 五级 1.70 0.45 2.15 0.45 注：⑴按照服务与收费相对应的原则，不存在享受电梯服务可能的电梯起始层、起始层以下无物业的住户，物业服务收费扣减0.43元/月·平方米月·平方米（电梯运行检测费、维护及小修费、电费）。 ⑵交付后空置1年以上的住宅，物业服务费减收，按照《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》规定执行，其中电梯的，在扣减0.15元/月·平方米（电梯运行电费）后，再按《办法》规定减收。 ⑶玻璃幕墙清洗的频次、标准，由业主或物业使用人与物业服务企业双方协商约定，费用另行结算分摊。 2.拟定物业服务收费基准价格浮动幅度 参照济南（上浮不超过10%）、青岛（上浮不超过20%）、淄博（上浮不超过20%）3市物业服务收费基准价格浮动幅度，拟定我市物业服务收费基准价格浮动幅度为：上浮不超过15%（含），下浮不限。 　　3.我市拟定的基准价格和上浮价格与周边城市对比（详见附表） 我市拟定的基准价格和上浮价格与周边城市对比表 无电梯 等级 烟台市 青岛市 济南市 淄博市 基准价 上浮价 基准价 上浮价 基准价 上浮价 基准价 上浮价 一级 0.37 0.43 0.39 0.47 0.50 0.55 0.35 0.42 二级 0.55 0.63 0.55 0.66 0.75 0.83 0.50 0.60 三级 0.85 0.98 0.74 0.89 1.00 1.10 0.70 0.84 四级 1.25 1.44 1.16 1.39 1.30 1.43 1.10 1.32 五级 1.70 1.96 2.08 2.50 1.60 1.76 1.60 1.92 有电梯 等级 基准价 上浮价 基准价 上浮价 基准价 上浮价 基准价 上浮价 一级 0.80 0.92 0.83 1.00 1.05 1.16 0.75 0.90 二级 1.00 1.15 0.98 1.18 1.30 1.43 0.90 1.08 三级 1.30 1.50 1.18 1.42 1.55 1.71 1.10 1.32 四级 1.70 1.96 1.59 1.91 1.85 2.04 1