试点选在上海上周.docVIP

试点选在上海上周，由中国房地产研究会与上海市房产经济学会、上海社科院等合作承担的住房和城乡建设部2009年科技项目——《城市旧区改造的模式创新试点研究》，在上海启动。据该课题组负责人介绍，本课题的研究将集中对我国大城市在旧城改造中的主要经验和存在的瓶颈问题做深入的探讨，包括城市郊区在城市化发展中的区域建设（城中村）问题。上海作为全国最大的工商业城市，人口和住房密集，旧城改造和经济发展、城市建设以及民生需求方面的关系复杂、矛盾突出，在全国具有典型和先导性意义。所以，以上海为主要的案例城市对旧区改造的机制创新和模式创新开展研究，有着十分积极的意义和参考价值。课题计划在广泛吸取上海以及各地的经验的基础上，通过试点对创新机制加快旧区改造做出深入的研究。 　　旧区改造推进困难重重 　　课题组指出，目前，旧区改造推进中困难重重，初步分析有四方面原因： 　　一是拆迁补偿承担了大量解困救助功能。部分居民心理已经从原来的“拆迁改善居住”、“拆迁改善生活”转变到“拆迁改变命运”，有的甚至把拆迁作为“生财之道”和解决家庭全部困难的唯一途径。不少居民既盼望动迁，同时又提出很高的补偿要求，一旦要求不能满足，以各种理由不断“上访”，甚至不惜成为“钉子户”。 　　二是在旧区改造的过程中，与居民的沟通协商、征询意见做得还不够充分，信息不透明，不对称，加剧了动迁居民的被剥夺感，造成有些居民的抵触情绪。 　　三是近年来城市房地产价格一路飙升，房价和居民收入比严重超出合理范围，货币化动迁的成本自然越来越高。 　　四是动迁安置的方式比较单一，以异地安置为主的方式还存在不配套的矛盾。动迁安置房源大多分布在比较偏远的地区，周边基础设施、生活配套设施建设相对滞后，动迁居民在就业、就医、就学等方面存在诸多不便，并据此成为动迁户漫天要价的理由。以上种种原因使旧区改造成为一件“买不起”，“惹不起”的“好事”。 ??? 市场化与行政化两个“轮子”一起转 　　我国大规模的城市旧区改造是在实行住房制度商品化改革以后。推动旧改的两大机制十分明显：一是市场化机制，二是行政化机制。而把这两个机制结合起来的是土地使用权可以转让的政策，即城市土地批租政策。 　　1992年，上海开始探索通过土地批租加快旧区改造。基本做法是：将市中心区人口密集、居住条件差、市政设施落后的危房、棚户、简屋以批租形式出让，建造符合城市规划的商贸大楼、办公楼和高层住宅。一方面优化土地利用结构，使黄金地段发挥黄金效益；另一方面政府收回土地资产收益，用于市政设施建设、旧区改造和居民住宅建设，从而形成“以地养地”的城市建设的良性循环机制。利用土地级差地租的优势为旧区改造注入资金，盘活整个土地和房地产市场，城市面貌迅速更新。为使广大市民得益，上海当初在推进和组织这项改革时，强调市中心区推出批租地块，危房、棚户、简屋的面积要占50％以上。 　　实践证明，土地批租和改造旧区相结合，摆脱了上海多少年来由于缺少建设资金、迈不开改造旧区步子的困扰，探索了一条利用国内外资金加快旧区改造的新路，使大规模改造旧区得以实现，这是上海城市建设史上的一个突破，对全国也极有推广价值。 　　上世纪90年代后期，随着国有企业深化改革和结构调整，上海通过出让金返还的办法帮助大量在市中心区的国有企业“走出困境”。据不完全统计，通过批租，市中心区有2000多家工商企业原来不合理的用地得到了调整，腾出工业土地逾10平方公里。一些企业搬迁新址后，解决了过去生产场地狭小、缺乏资金改造的困难，提高了生产能力。同时为中心城区发展第三产业创造了条件。国有企业批租撤离也带动周边一些居民区的改造。所以在两级政府两级管理的体制激励下，各区县政府积极配合国企“腾笼换鸟”，旧区改造遍地开花。 　　但是，土地毕竟有限并不可再生。市场化机制的商业化开发提高了整个开发的成本，进入21世纪以后，尤其是在2002年申办世博会取得成功以后，拆迁开始成为一个社会问题。针对矛盾上海采取了以下一些做法。 　　三大机制：“事先征询”新机制、“‘数砖头’加户型托底”新机制、“就近安置”新机制。“四个结合”： 　　1.坚持旧区改造与城市发展相结合，通过旧区改造，加快城市建设，进一步改善城市面貌，提升城市形象，迎接2010年上海世博会。 　　2.坚持旧区改造与住房保障相结合，通过旧区改造，切实改善广大居民群众的居住条件和生活环境，把住房这一重要的民生问题真正落到实处。 　　3.坚持旧区改造与扩大内需相结合，通过旧区改造，拉动投资，扩大内需，减少国际经济危机给上海带来的影响。 　　4.坚持旧区改造与产业发展相结合，通过旧区改造，为现代服务业发展提供载体，加快上海“四个中心”建设和“逐步调整产业结构”经济发展。 ??? 制度有待完善 　　上海前两轮的城市旧区改造取得的成绩是