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行业低潮之际，必有拾贝良机 房地产行业 下半年行业投资策略报告 2008年6月27日 星期五 投资要点 2008年上半年全国商品住房供给增速加快，有效需求下降，房价涨幅趋缓 2008年1-5月，房地产开发投资持续增长，中西部地区投资增幅明显加快；房屋新开工面积加快，施工面积加大，竣工面积增速加快；商品住房销售面积下降；房价涨幅趋缓。 购房需求受到严重抑制，行业短期调整仍将继续 过高的房价收入比与央行连续加息抑制了居民自住需求；第二套房贷政策、住房转让征收个人所得税等政策抑制了投资/投机需求。购房双重需求受到抑制是上半年房市成交清淡的主因，我们认为，行业的短期调整仍将继续。 市场供不应求构成行业中长期向好的主要理由 发展中国家的技术模仿、经济制度变革等因素有望驱动我国宏观经济继续高速增长；国家工业化必然伴随着城市化，我国城市化率还远未达到发达国家平均水平。由此产生的房地产市场的供不应求状态在未来很长的一段时间内均将属于常态。 2008年下半年维持行业“中性”的投资评级 GDP增速放缓、住房销量下滑、融资受限，行业面临风险变大。行业何时转暖依赖于政府的政策取向。 为谨慎起见，我们维持房地产行业2008年下半年“中性”的投资评级。 2008年下半年行业荐股 我们认为，在投资策略上，那些土地储备成本低，销售回款快，开发能力强的公司将在行业的低谷获得超越同行的机会。重点推荐以下股票： 全国性的住宅开发企业，个股可关注金地集团（600383）； 稳健经营的区域优势企业，个股可关注栖霞建设（600533）； 依托于开发区的地方企业，个股可关注苏州高新（600736）。 目录 1.2008年上半年经济基本面 2 1.1宏观方面 2 1.2微观方面 3 2.2008年上半年商品房市场概况 3 2.1商品房的供应 3 2.2商品房的需求 5 2.3商品房的价格走势 6 3.行业短期调整仍将继续 6 3.1购房需求受到严重抑制 7 3.2房企资金链紧张 9 3.3选择打折销售，以刺激销量增长 9 3.4政府宏观调控在于挤压泡沫以促进房地产行业健康发展 10 4.中长期坚定看好房地产行业 11 4.1中国的经济高增长在未来20年可望持续 11 4.2城市化过程中潜在的巨大市场需求 11 4.3现行土地政策构成了商品住房的供给瓶颈 11 5.维持行业“中性”投资评级 12 5.1金地集团（600383） 12 5.2栖霞建设（600533） 13 5.3苏州高新（600736） 13 图表目录 图 1：最近24个月国内CPI、PPI指数走势 3 图 2：1-5月全国商品住宅开发投资与土地开发、购置同比增幅 4 图 3：1-5月主要城市商品住房开发投资和土地开发、购置（单位：亿元，万平米） 4 图 4：1-5月全国商品房施工、新开工面积（单位：万平米） 4 图 5：1-5月主要城市商品住房施工、新开工面积（单位：万平米） 5 图 6：1-5月全国与主要城市商品住房竣工面积（单位：万平米） 5 图 7：1-5月商品房与主要城市商品住房销售面积（单位：万平米） 5 图 8：1-5月主要城市商品住宅空置情况（空置面积/竣工面积） 6 图 9：房屋销售价格指数（左）与新建商品住宅价格指数（右） 6 图 10：房地产行业景气度指数走势 7 图 11：我国主要城市房价收入比 7 图 12：房地产开发资金来源对比 9 图 13：全国经济适用房占商品住宅供给比重 10 图 14：1-5月主要城市经济适用房占商品住宅比重 10 1.2008年上半年经济基本面 1.1宏观方面 欧美经济遭遇滞胀，我国出口下降幅度较为明显。中国宏观经济所面临的外部环境恶化不是一个短期问题，而是一个中期问题。消费有所增长,宏观调控累积效果显现，实际投资增速有所下降，企业利润增速下降明显。灾后重建、政府换届效应，贷款增速可能保持高位。5月CPI降为7.7%、但PPI上升到8.2%的高位，食品涨价压力有所缓解但非食品涨价压力加大，紧缩性宏观调控政策仍将继续。 图 1：最近24个月国内CPI、PPI指数走势 数据来源：WIND 1.2微观方面 经济面临向下波动风险，企业经营环境整体恶化，资源、人力、资金、环境成本提升。电力、石化等行业承担了大部分资源成本上涨压力，电价和油价有上涨可能。