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需要明确的财产行为税税收政策问题 第一部分 房产税和城镇土地使用税 1.出租房屋房产税的征收问题 出租房屋按照房屋租金收入计征房产税，对于不能准确提供房屋租金情况或者房屋租金收入明显偏低且无正当理由的，主管税务机关应核定征收房产税。市内四区及高新园区地税局核定标准按照《大连市市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准》执行。其他县市区地税局按照本地区相应的租金标准执行。 2.关于土地使用权不能按期交付情况下城镇土地使用税纳税义务发生时间认定问题 针对基层局反映较为集中的“对于纳税人提供的由各区政府、街道办事处、建设（动迁）指挥部等非国土部门出具的因政府部门动迁不及时等原因造成土地使用权没有按期交付的证明材料，是否可以作为土地使用税纳税义务发生时间重新认定的合法有效证明材料”的问题,现答复如下： 自2013年1月1日起，除县级以上（含县级）政府或国土部门出具的证明材料外，对其他部门出具的证明材料原则上不得作为土地使用税纳税义务发生时间重新认定的合法有效证明材料。各基层局应将重新认定城镇土地使用税纳税义务发生时间的纳税人的名单和相关材料上报市局备案。 3.住宅小区内的地上车位城镇土地使用税征收问题 对于住宅小区内的地上停车位，暂不征收城镇土地使用税。 第二部分 土地增值税 4.转让无产权地下车库（位）征收土地增值税问题 房地产开发企业转让无产权地下车库（位）取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 5.土地增值税清算时多个项目共同成本费用分摊问题 属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 属于同一项目的成本费用，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。 6.土地增值税利息费用起止时间确定问题 房地产开发企业向银行借款通常包括专门借款和一般借款。专门借款是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。一般借款指除专门借款之外的借款。 土地增值税清算时，可据实扣除的利息费用，应满足会计准则中关于借款费用资本化的相关条件。开始资本化时点必须同时具备三个条件：一是资产支出已经发生；二是借款费用已经发生；三是为使资产达到预定可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。停止资本化时点：购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，借款费用停止资本化。利用闲置专项借款对外投资取得的收益应冲减利息支出。 7.集团内部统借统还或关联企业贷款利息支出扣除问题 对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，应按国税函[2010]220号文件第三条第二款的规定，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 8.土地增值税清算面积确认问题 房地产开发项目的建筑面积原则上以规划部门的批复文件（详细规划总平面图、建设工程规划许可证附图等）为准，对于项目最终测绘面积与规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。对于开发项目测绘面积大于规划面积，又无规划等政府部门证明文件的，超规划面积应分担的成本费用不得计入扣除。 9.土地增值税拆迁补偿费审核问题 房地产开发企业直接与个人签订拆迁补偿协议的，根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发[2009]91号审核土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 2012年度税政规费管理工作会议财产与行为税管理处材料之一 9