石家庄地价动态监测点价格时空变异的研究.pdfVIP

石家庄地价动态监测点价格时空变异研究 霍永伟1 罗建美2 张丽敏3 (1．河北省国土资源利用规划院河北石家庄050051； 2．首都师范大学资源环境与旅游学院 北京 100037； 3．石家庄市地产事务所 河北石家庄050011) 摘 要根据石家庄更新后的地价动态监测数据和地价相关资料，研究监测点价格的时空变 异规律，并对其成因进行了探讨。 关键词地价时空变异石家庄 1 地价动态监测数据更新的必要性 随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，土地这一重要资源在经济生活中的基础地位， 决定了土地市场是源头市场。地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，其在现实土地经 济生活中的核心地位，调节城市土地利用，优化土地资源配置等方面的作用日趋明显。它不仅是政 府课税、产权管理的科学依据，也是企业投资和资产核定不可或缺的重要数据，涉及到土地出让、 转让、出租、抵押、担保等产权交易活动。作为土地的投资者和土地使用者，他们迫切需要了解和 掌握城市土地的市场价格和地价分布，以利于其确定土地资产量和进行土地开发投资；作为土地的 所有者和管理者，政府要制定地价政策，进行地价调控和宏观管理，也需要把握城市地价的分布和 地价的动态变化，以便进行科学决策。 为了准确快捷了解和掌握石家庄地价水平和地价动态分布规律，必须通过对监测点的监测来实 现。通过对地价监测点的监测，从而达到“窥一斑而知全豹”的效果。 因此，石家庄地价动态监测数据的更新(尤其是价格的更新)不仅是市场经济发展的需求，也 是深化我国城市土地使用制度改革和完善我国城市土地市场的必然要求[1]。 2地价动态监测数据更新流程 已有监测点数据采集包括已有监测点数据采集、变更监测点数据更新和监测点评估3个阶段。 内容包括城市的经济发展状况资料、基准地价成果、土地市场交易资料、房屋市场交易资料和原有 130个地价监测点的调查(地价资料的填写和景观照片的拍摄)。 变更监测点数据更新就是将已发生变化的监测点按照地价监测点的概念以及监测点地块本身应 具备的特征(代表性、确定性、中庸性、稳定性、易操作性)来补充更换。 利用相应的估价方法对监测点进行评估，得到监测点地价；用土地市场交易资料、房屋市场交 易资料来检验结果；最后利用监测点地价数据编制地价指数。 ·，77· 3 地价动态监测点数据更新原则 (1)先进性原则。石家庄地价动态监测点的估价采用目前一些先进的理论和方法，使得数据更 新后的地价监测体系能符合市场经济发展的需要，同时符合现代科技发展的要求。 (2)系统性原则。石家庄地价动态监测数据更新过程中，不仅考虑地价影响因素、地价运行的 市场特征、地价监测资料采集与整理、地价的分析和应用等，而且考虑中央与城市开展地价监测工 作的组织管理与协调等工作，综合多方面因素，进行系统设计。 (3)规范性原则。在地价内涵界定、地价监测点标准的确定、地价监测资料库建立的技术要求 等方面都按照统一的规范来进行，使整个工作有法可依、有章可循，通过规范和约束保障整个体系 的工作。 (4)持续性原则。石家庄地价动态监测数据更新正是为了建立连续性地价监测资料库，为地价 长期市场动态变化监测提供依据¨。。 4 石家庄地价动态监测点价格变化及成因分析 4．1空间分析 4．1．1 地价监测点分布图剖面分析 商业和住宅监测点剖面图绘制由东南向西北方向，工业监测点剖面图绘制由东北到西南方向。 图1、图2显示：石家庄市的商业和住宅高价位区主要分布在市中心1级、2级高级别地段，以中 山路中段火车站周围为核心，向四周随着级别的降低，地价逐渐下降；商业总体上还是西北高东南 低，住宅则是东南高西北低，工业则是东北高西南低；在城市边缘地价相差不大。高级别地区，距 市中心近，交通便利，基础设施配套齐全，土地价格高。在城市边缘由于二环路环绕，交通条件与 基础设施相差不大，在西部有断裂带和城市规划的限制，各用地类型地价差异不明显，但西北比西 南略高。 6000 ’5000 杂4000