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2015年浙江省房地产业发展报告.doc
2007年浙江省房地产业发展报告
浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心
2007年,浙江省房地产业在国家宏观调控下继续较快发展,投资开发持续增长,市场价格持续走高,市场交易较为活跃。2008年1-2月,浙江省房地产投资开发、商品房市场销售、商品房交易价格整体上呈现调整回落态势,供求矛盾有所缓和,市场需求趋于理性,房地组织化程度不断提高,产品差异化程度不断增强,行业进入门槛持续提高,品牌企业优势凸现等新竞争格局。未来一段时期,浙江房地产业将面临来自政策、市场和企业自身三个层面的挑战,如何根据自身的实力和发展战略应对各种挑战,成为浙江房地产业必须直面的新课题。
浙江房地产市场运行的基本态势
1.房地产投资开发增速趋缓,房屋竣工面积增长较快
近年来,浙江省房地产开发投资持续快速增长,投资开发额从1990年的9.5亿元发展到2007年的1820.8亿元,增长达近200倍。2008年1-2月,全省完成房地产开发投资214.0亿元,同比增长13.6%,低于2007年全省的增长率15.7%,其中,住宅开发投资额达到了155.3亿元,住宅投资额同比增长了12.2%,低于2007年全年的14.3%。别墅高档公寓开发投资额15.3亿元,投资增长速度趋缓,为0.7%,远低于2007年全年的20.1%。
图1 浙江省房地产开发投资增长率变动情况(%)
2008年1-2月,浙江省房屋施工面积同比增长9.0%,低于2007年9.6%的的同比增长率。其中,住宅增长6.2%,低于2007年全年7.9%的增长率;办公楼增长22.2%,高于2007年的11.4%;商业营业用房增长8.7%,高于2007年的7.9%。
2008年1-2月,浙江省房屋竣工面积同比增长63.6%,其中,住宅增长59.4%,办公楼增长46.8%,商业营业用房增长48.5%,不同类型房屋的竣工面积增长率均高于2007年的全年增长水平。这表明今年前两个月房屋的市场供给增长较快。
表1 2008年1-2月房屋施工和竣工面积情况
房屋施工面积(平方米) 房屋竣工面积(平方米) 2007年比2006年增长(%) 2008年1-2月
同比增长(%) 2007年比2006年增长(%) 2008年1-2月
同比增长(%) 总计 9.6 9.0 2.0 63.6 其中:住宅 7.9 6.2 -1.7 59.4 办公楼 11.4 22.2 32.4 46.8 商业营业用房 7.9 8.7 16.7 48.5 其他 23.7 22.5 6.4 30.4 2.土地供应总量略有收紧,土地价格有所回落
在国家宏观调控政策、土地资源稀缺等因素的影响下,2007年浙江省房地产业购置土地的面积比2006年减少4.6%,为1804.2万平方米。但是,购置土地的总金额达到了491.5亿元,同比增长了14.6%,表明单位土地成本增长显著。平均来看,2007年上半年我省每平方米土地价格为2036元,下半年增长到了2724元,上涨了33.8%。
2008年1-2月,全省房地产开发用地的购置成本所有下降,由2007年的每平方米2724元下降到了1982元,接近于2007年上半年的价格水平,但也还高于江苏省2007年上半年的1588元和广东省2007年的1345元。这表明浙江省的土地价格在全国处于较高的水平,这也成为我省商品房价格水平较高、行业进入门槛较高的一个原因。
表2 2008年1-2月浙江省土地出让情况
2007(1-6月) 2007(1-12月) 2008(1-2月) 购置土地面积(万平方米) 634.1 1804.2 212.6 购置土地总金额(亿元) 129.2 491.5 42.1 每平方米土地价格(元) 2036 2724 1982 3.商品房销售增长回落,市场竞争更趋激烈
2007年,浙江省商品房销售呈现快速增长的态势,全省商品房销售面积4487万平方米,同比增长26.6%,增长速度高于同期上海市的22.1%和广东省的21.8%,其中,住宅、办公楼和商业营业用房分别增长27.7%、27.0%和9.3%,住宅销售面积的增长速度也分别高于上海市的25.4%、广东省的22.2%和江苏省的20.7%;商品房销售额2603亿元,同比增长53.8%,增长速度也明显高于广东省的47.1%和上海市的35.0%,其中住宅、办公楼和商业营业用房分别增长59.7%、38.1%和19.9%,住宅的销售金额增长速度也高于广东省和上海市。
2008年1-2月,浙江省商品房销售整体上呈现出下降态势,全省商品房销售面积同比下降9.5%,其中,住宅销售面积的增长速度明显放慢,下降幅度达到了11%
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