物业管理实务 教学 鲁捷 教材参考答案 教材参考答案.pdfVIP

教材参考答案 第 1 章 参考答案 [案例 1-1] 参考答案： 不同意案例中的分析。只有标书 C 可以通过预审，因为其注明接管物业日期为物业竣工验收之后的 一个月内，符合招标文件要求。其他三个不能通过预审，因为标书 A 未按要求在部分文件上签字；标书 B 以固定价格报价，但要求调整报价；标书 D 没有提出提供特殊服务的保证措施。它们没有提供招标文件所 要求的重要文件或没有就重要内容做出说明，并且这样的遗漏很可能导致投标者不能按业主或开发商的要 求完成物业管理服务。 [案例 1-2] 参考答案： 物业公司虽然有权将保洁、绿化等某些专项服务业务转包给专业公司，但是应征求业主委员会的意 见，征得同意。物业公司现在的做法显然并不得当。如果我是物业管理公司领导，在转包前，首先和业主 委员会坐下来协商，将转包的想法、做法、目的等一一介绍清楚，求得共识与支持，然后再实施转包。 思考题参考答案 1-1 参考答案： 1．物业管理的招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用的原则”。公开，就是说如果物 业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公 告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。公平，就是指在招标文件中向 所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。 公正，就是在评定标书时要准确，物业管理企业进行管理服务现场答辩时的尺度对任何物业管理企业都应 是一致的。合理，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必然合理、准确，不能接受 低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场的情况，提出不切实际的管理服务要求。 2．物业管理投标应遵守诚实信用的原则，即投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。实际操作 中，招标人为保证投标真实，可要求投标人出具投标保证书，并交纳一定的保证金。正当竞争原则，包含 两方面的内容：一方面参加投标的物业管理企业要反对其他参与竞投的物业管理企业进行不正当竞争行 为，倡导物业管理投标企业遵守商业道德；另一方面，参加竞投的物业管理企业要约束自己不为不正当竞 争，如实编写投标书，反映自己真实的投标意愿、经营能力和技术水平，不与其他物业管理企业相互勾结， 哄抬标价。 1-2 参考答案： 1．招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的 这一阶段所做的一系列准备工作。这一阶段的主要工作有：成立招标机构；编制招标文件；确定标底。 2．招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步骤：发布招标 公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。 1-3 参考答案： 1．物业管理的投标在准备阶段应做以下工作：取得从业资格，筹措资金，收集招标物业相关资料， 进行投标可行性分析。 2．实施阶段应做的工作有：购买招标文件、考察物业现场、制订管理服务方法及测算工作量、拟定 资金计划、标价试算、调整标价、编制标书、封送标书、保函等八项。 1-4 参考答案： 1．招标书的内容大致可概括为三大部分：第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包 括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，投标人（物业管理企业等）必须按规定填报的 投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同 的条件（包括一般条件和特殊条件）及应办理的文件格式。三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的 六要素①投标邀请书；②技术规范及要求；③投标人须知；④合同一般条件；⑤合同特殊条件；⑥附件（附 表、附图、附文等）。 2．投标书的内容包括：投标致函，又叫投标综合说明；附件，（包括公司简介，公司对合同意向的 承诺，物业管理专案小组的配备，物业管理组织实施规划）；此外，最主要的内容是介绍物业管理服务要 点、服务内容、服务形式和费用。 1-5 参考答案： 编写投标书应掌握以下方面的编写方法技巧：1．标书的标题的编写方法；2．标书序言的写法；3．管 理方式、方法具体内容；4．管理人员的配备与培训；5．必需具备的物质装备计划；6．经费收支测算；7．管 理规章制度；8．各项管理指标；9．便民服务项目；10．社区文化建