物业管理理论与实务 教学配套课件 胡伯龙 杨韬 第6章 物业管理的前期工作之前期物业管理.pdfVIP

第6章 物业管理的前期工作 一、前期物业管理的含义 所谓前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建 设单位选聘物业服务企业按照《前期物业服务合同》的约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。 前期物业管理与前面所提到的物业的早期介入是既有区别又有联系的两 个概念，物业的早期介入有利于前期物业管理的实施，介入的时间越早， 对前期物业管理越有利。同时，前期物业管理工作做得扎实，将为后期物 业管理打下坚实的基础，会有利于后期物业管理的顺利进行。 二、前期物业管理的意义  提高接管验收质量，有利于后期物业管理的 正常进行  有利于业主及客户的顺利入住  前期物业管理是规范物业管理的重要前提 三、前期物业管理的内容 签署《前期物业服务合同》 制定《管理规约》 接管物业 入住管理 二次装修管理  日常工作 典型案例  2005年8月，某房地产开发公司聘请某物业服务企业为其开发 的小区进行物业管理，并签署了《前期物业服务合同》，合同 期限2年。2006年1月，该小区入住率达到80% 以上，小区业 主委员会接到大部分业主对物业服务公司服务不满意的投诉， 同时强调该物业服务企业是开发商聘用的，没有经过业主投 票，是不合法的。后来，在业主委员会的召集下，召开了业主 大会，通过表决，另外选聘了一家物业服务企业。原物业服务 企业接到意见后以合同未到期限为由不同意解除，拒绝撤管。 于是业主委员会将物业服务企业告上法院。 处理结果  法院经过调查判决：业主有权利通过业主大会的形 式选聘或解聘物业服务企业，物业服务企业以合同 未到期为由，拒绝解聘是没有法律依据的。限期撤 离小区，并协助业主委员会作好物业资料的交接。 案例分析  本案例的处理关键有几点：一、前期物业服务合同 合法性。实际上，本案例中物业服务企业由开发商 聘请，提供的是前期物业服务，是合法的。业主的 观点是错误的。二、业主的权利。根据《物业管理 条例》选聘或解聘物业服务企业是业主大会的权利 之一。如果业主不满意物业服务企业提供的服务， 可以通过业主大会来决定是否解聘物业服务企业。 三、前期物业服务合同期限的问题。根据《条例》 规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未 满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合 同生效的，前期物业服务合同终止。因此物业服务 企业以合同期限未到为由拒绝撤管是没有根据的。 四、前期物业管理的相关规定 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的 前期物业服务合同。 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主 的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业 服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 建设单位与物业的买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。