物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第2章 2．4 装修管理.pdfVIP

2 ．4 装修管理 装修，在这里一般指房屋室内装修，是指业主 或使用人在办理完入住手续后，根据自己生活或工 作的特点和要求，在正式入住之前，对所购（所 租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有 时住户调换后，新住户往往把原来的装修拆除，按 自己的意愿重新进行再次修或二次装修。 装修管理就是在业主或使用人进行装修期间， 对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等 方面的综合管理。 2．4．1 装修管理的范围和要求 1．室内装修 （1）不得改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔 热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对 讲系统等。 （2）地面装修不要凿除原水泥层，只允许凿毛。铺设装修材料不得超过楼板负 荷，大理石厚度不得超过10厘米。 （3）厨房、卫生间改动必须做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。阳 台不得封包，堆放超过负载的物品。非厨、卫房间不得改为厨房、卫生间。 （4）不得改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，生活污水不得排入雨水管道。 （5）主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排气管须接入烟道。 （6）不得擅自封包、改动燃气管道。如需改动燃气管道，须待煤气验收合格后 向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工。 （7）浴室内安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙10厘 米。排气管不得排入烟道或管井。 （8）浴室内安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房内不得使 用超过原设计负载的用电器。 （9）未在装修申请中注明的施工内容不得施工。 2．外观装修 （1）原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜 色等均不要做任何改动。不准安装遮阳篷。 （2）住宅入户门由开发商统一指定式样安装，走 廊不准装饰或垫高，门外不准包框、贴瓷片、设神位、 鞋柜。 （3）空调主机要在预留位置安装，空调架应牢固 防锈，排水、排风不要影响他人。 （4）不得在外墙钻孔开洞。 （5 ）首层有小院的及顶层有消防通道的住户不得 私自搭建建筑物及构筑物。 3．施工管理 （1）装修时间 （2 ）装修施工人员管理 （3 ）装修材料设备的管理 （4 ）施工管理 （5 ）装修垃圾的清运 （6 ）装修施工的竣工验收 4．装修责任 凡超出规定的装修行为均属违章装修，违 章的处理应依照相关规定执行，可以通过双方 方（管理处、装修人、装修企业）的约定，进 行处理。 [案例2-5] 董先生买了一套商品房，面积不大。为了使 房屋使用起来更合意，就改变了房屋的墙体结构，把房 屋的原有墙体拆了，按照自己的装修方案进行装修，特 别是把承重墙也拆了。这样改造后，房屋宽敞多了。由 于董先生有先例，其他业主入住后也比照董先生的做法 装修房屋。业主的装修行为被物业管理公司的保安发现 了，保安对这一装修行为予以制止，并要求已经拆了承 重墙的业主必须恢复原状。然而，董先生认为装修是自 己的个人行为，物管公司无权干预。物管公司认为，业 主装修虽然是个人行为，但是拆了承重墙会使整栋楼的 承重结构遭到破坏。双方为此一直争执不下。物管公司 提出要起诉董先生和其他业主。 分析：装修私房确实是个人行为，但必须在法律和规 范的原则下进行。董先生等业主为了让自己的房屋更 具有使用价值，而拆掉承重墙的做法既不符合有关家 装法规，也违反了建筑规范。《建设工程质量管理条 理》第15条规定，房屋建筑使用者在装修过程中，不 得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装 饰装修管理办法》第５条也明确规定：未经原设计单 位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案， 严厉禁止在住宅室内装饰装修活动中变动建筑主体和 承重结构。本纠纷中，董先生等业主擅自拆掉承重 墙，物管公司有权干预并制止。董先生等业主应当停 止这些行为并恢复承重墙原状。 想一想：假设你是新物业管理公司的负责人，面对 老物业管理公司的做法，你会怎样做？ 2．4．2 装修管理程序 1．备齐资料 资料的准备由装修人和装修企业分别准备 和提供。一般包括物业所有权证明、申请人身 份证、装修设计方案、装修施工单位资质、原 有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及 其他法规规定的