物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第三九章 第三章第1节.pdfVIP

第3章房屋管理 3 ．1 房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋进行 翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维 护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更 新改造。 3 ．1．1 房屋维修管理内容 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完 损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握 所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的 鉴定，并确定解危方法等。 （1）房屋完损等级 （1）房屋完损等级 1）完好房 2 ）基本完好房 3 ）一般损坏房 4 ）严重损坏房 5 ）危险房 （2 ）房屋完损等级的评定 1）房屋结构的分类 ①钢筋混凝土结构 ②混合结构 ③砖木结构 ④其他结构 2 ）房屋完损标准的项目划分 房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组 成部分的完好、损坏程度来划分的 3 ）房屋完损标准的划分。 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三 个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。 4 ）房屋完损等级评定方法 ①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损 等级评定方法 （a ）完好房 （b ）基本完好房 （c ）损坏房 （d ）严重损坏房 ②其他结构房屋完损等级评定方法 （a ）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标 准的，可评为完好房。 （b ）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标 准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本 完好房。 （c ）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标 准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一 般损坏房。 （d ）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标 准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严 重损坏房。 ③危险房屋的鉴定与处理 对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布 的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》 （JGJ125-99 ）执行。 （3 ）房屋完损等级评定的基本方法 第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山 洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进 行检查评定完损等级； 第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验 收以后，重新评定完损等级； 第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。 （4 ）房屋完损等级评定的要求 1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项 完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行 综合评定。 2 ）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准， 也不能以原设计标准代替完损等级。 3 ）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即要认真对待结构部 分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。 4 ）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围 时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险 房屋的等级。 5 ）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程 度不能下降到危险房屋的标准。 6 ）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足 的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。 2 ．房屋维修计划管理  物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案；  有计划地组织房屋按年轮修；  分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。 3 ．房屋维修施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量 标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程 中的各项工作进行有效的、科学的管理。 4 ．房屋维修质量管理 物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工 程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》 等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维 修工程的质量保修制度等。 5 ．房屋维修资料管理 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维 修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重 要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更