国冶景苑小区营销操作方案.docVIP

开元小区营销操作方案 营销策略应该依据项目的工程进度而具体编订。一般的营销工作框架由四部分构成：开工前营销策略、开盘前营销策略、开盘营销策略和开盘后营销策略。这四个阶段根据工程进度的不同而具有不同的营销侧重点。项目将前期策划、工程开工、预售（小高层完成工程2/3）作为营销工作的三个节点。 项目概况 占地面积 建筑面积 容 积 率 绿 化 率 总 户 数 停 车 位 建筑类别 小区规划 小区定位 小区业态 入住时间 小区配套 开工前品牌营销策略 由于开工前这个阶段项目的建筑、规划、立面风格和户型结构不能最终确定，因此，宣传工作以项目的整体形象为主，塑造起具有独特卖点的项目形象，但这一阶段必须对视觉传达的风格、VI和广告语有所界定，才能顺利开展工作。 本项目在开工前就应开始借助品牌营销将项目推向市场，大大地提高项目知名度，吸引消费受众的强烈关注，为项目最终圆满销售埋下伏笔。 项目卖点宣传 开发商实力 策划咨询背景 空间设计的家具型背景 小区的人文素质 金川县政府对该地区的关注 该地区的发展潜力 开工前工作安排 工作内容及深度 责任方 配合方 备注 VI部分应用 （办公用品） 设计部 代理公司 简单的VI应用如便签、信纸、名片等 工地包装 （围墙） 设计部 代理公司 项目前期的信息传达和概念宣传 形象导示 （路牌、导示牌） 设计部 代理公司 体现项目整体定位，并兼具导示性路牌 礼品设计 设计部 代理公司 鼠标垫、礼品笔、气球、钥匙扣、瓶启等 开工典礼 形象包装及宣传 代理公司 设计部 彩旗、挂幅、海报、形象宣传稿（以形象塑造为主，吸引眼球） 开盘前实务营销策略 从开工后到开盘这段时间，随着一些前期不能确定的因素慢慢得到确定，建筑、规划、园林等方案都得到落实，营销工作也随着工程的进度由纯形象塑造向着更理性、更具备销售卖点挖掘的方向开展。 本项目在开盘前这段时间制定了项目的销售策略，特别是明确了“低开搞走”的入市价格策略，其实价格低不是优势，价格高也不是抗性，它是项目价值的一种表现，它取决于供求关系，取决于项目的价值，甚至取决于销售姿态和销售方式。低价的目的是为了获取市场的认同，从而能够获得“高价”的利益。同时，项目还对销售节奏以及房源销控方面都做好了计划。 入市价格策略 低价入市：低于或平均于当地同类楼盘价格低价入市，取得价格，迅速引起市场的关注与追捧。 价格提升：根据市场对项目的追捧程度和接受能力适时提价，“小步快跑”地提升项目在武川县的地位。 入市节奏控制 根据销售的周期安排与节奏控制，结合实际的销售情况，每次限量推出房源，保证健康销售。 在正式开盘前，应结合实际情况，有针对性地争取内部认购，并通过组织高级沙龙的形式积累客户，争取实现多倍认购。 首批房源快速消化后，不足部分以加推形式推出，随即宣布暂时封盘，给市场以饥渴感，增加市场的高度关注与追捧。 可售房源分类 将所有单位分为1～～4级，搭配推出 一级房源：优秀户型，大户型，最佳朝向、景观、楼层。 二级房源：次好户型，次好朝向、景观、楼层。 三级房源：较差户型，较差朝向，无景观，综合素质较低。 四级房源：户型、朝向等有明显的缺陷，后天难以弥补。 四级房源销售控制 一级房源：保留单位，在销售受阻或淡季推出救市。 二级房源：定价较高，同时搭配较差的三级房源分批推出。 三级房源：与二级房源拉开价差，搭配推出。以低价销售或捆绑套餐销售来进行推广。 四级房源：将条件较差的四级房源，以各种抵款方式提前消化，避免落尾给项目带来销售阻力。 开盘前工作安排 工作内容及深度 责任方 配合方 备注 入市前营销策划 策划部 代理公司 包括入市前销售准备工作安排、内部认购活动策划、招商方案、总体营销费用概算、软性新闻体系、活动库、入市前重大节点营销策略和入市前广告及媒体计划。具体准备工作依立面、平面和环艺的调整实施等工作的落实而定。 楼书设计印刷 设计部 创意部 楼书设计与外立面调整方案和环艺方案的最终确定为前提。如工作拖延，则设计拖延。 宣传单张印刷 设计部 创意部 促销礼品制作 设计部 相关销售 文件准备 策划部 代理公司 销售文件清单及拟定（销售文件包括认购书、认购须知、答客问、导购手册、置业锦囊、销售表格）。 销售队伍的组 建组合培训 代理公司 包括：销售管理、制定销售策略、制定销售组织架构、招聘广告设计、招募销售人员、人员培训和名片设计制作。 销售中心及样板间设计、制作 空间公司装修公司 代理公司 包括：装修单位确定、销售中心展板设计及制作、样板间装修设计、装修施工及监督、样板间家具及饰品购置和样板间布置指导。注：销售中心及样板间必须先行装修，这是所有工作的重点，力争在内部认购前装修完毕，具备预售接待条件。