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某某项目竞争市场专题报告 引言 某某项目已进入产品设计阶段，结合此阶段的需求，我们对项目周边同类市场进行深入研究，完成本报告。本报告对2005年苏州太湖区域别墅市场供应量作出预判，分析区域内项目产品设计特点、别墅户型面积配比、推广定价、置业群体、需求结构等方面问题，总结寻找市场规律，为项目设计和推广提供市场依据。 一、太湖区域竞争市场分析 据目前苏州别墅市场现状来看，主要集中在三大区域——木渎、太湖、园区（金鸡湖区域），其他别墅项目散落于古城区、相城区内的别墅市场格局。古城区、园区的别墅供应逐步递减，未来将几乎没有别墅供应，与本区域形成不了竞争。依托阳澄湖的相城区由于区域环境及房地产市场发展滞后，要成为苏州别墅一大区域仍需加以时日。随着宏观调控及木渎土地市场的规范，木渎别墅需求已趋饱和。随着太湖旅游度假区的大力开发，近期大量别墅项目上市，我们认为未来一年内别墅市场的供应量将主要集中的太湖区域周边，太湖区域将成为别墅市场的主战场。 以下我们的研究主要集中在太湖及周边区域，包括太湖、木渎、西山、东山及胥口等区域市场。 （一）竞争市场供应总量分析 目前周边楼盘供应量共计228826平米 楼盘名 供应量（平米） 碧瀛谷 18000 太湖之星·天王谷 43300 天一墅 29978 天伦随园 25000 天邻风景 45000 泉景花园 36388 艺·墅家 31160 合计 228826 现新增供应量159659平米（2004年下半年上市项目） 楼盘名 供应量（平米） 太湖翠峰山庄 12000 太湖天阙 20000 太湖·胥香园（别墅部分） 45600 太湖缘 66700 西山恬园 15269 合计 159659 从统计结果来看，目前在售楼盘的供应量接近40万平米，其中04年下半年新增供应达16万平米，目前已经进入销售状态的楼盘有16个，加上潜在市场供应（锦绣太湖、渔洋山项目、黄金水岸等），预计明年整个太湖市场供应将超过50万平米的供应量，苏州别墅市场将真正成为“太湖年”，太湖翠峰山庄、太湖天阙、太湖·胥香园、太湖缘将是明年别墅市场的主角。 （二）竞争市场别墅类型分析 AA观点： 据供应情况来看，整个大太湖区域多以独栋别墅为主，达60%的比例。太湖、西山区域均为独栋别墅，随着木渎自住经济型别墅的消化，目前苏州别墅市场已成为独栋别墅的主战场。 （三）竞争市场户型分析 项目名称 联排户型面积（㎡） 独幢户型面积（㎡） 太湖翠峰山庄 无 609-718 太湖天阙 无 576-856 太 太湖·胥香园 219—297 300 太湖缘 无 250左右 天一墅 无 320-576 碧瀛谷 无 292-427 太湖之星·天王谷 无 240-340 天邻风景 无 370-472 天伦随园 无 360-490 艺·墅家 201-225 254-275 泉景花园 250 366 天一墅户型配比 户型种类 面积（平米） 所占套数 所占比重 个性型 360—433 25 35% 温馨型 320 6 8.4% 码头二期 320—400 15 20.8% 豪华型 517—576 16 22.2% 楼王 960 1 1.38% 太湖翠峰山庄户型配比： 户型种类 面积（平米） 所占套数 所占比重 A型 609 9 20% B型 647 4 8.9% C型 654 1 2.2% D型 670 21 46.7% E型 706 2 4.5% F型 718 8 18% AA观点： 从市场户型看，目前苏州的旺销独栋别墅户型集中在300-400平米之间，小独栋别墅需求为主体。400-500平米的户型需求次之，500平米以上基本属大户型的别墅单位。从太湖周边最近入市的项目来看，独栋别墅面积有明显扩大迹象，太湖翠峰山庄以670平米的户型为主，而700平米以上的大面积所占比例达22%（共10套）。太湖天阙也有少量819-856平米的超大户型（共5套）。 我们认为500平米以上的大面积是目前市场的分水岭，850平米左右为零界点，由于500平米以上单位在市场上较为罕见，且多为目前新推出项目户型偏大，市场凡响还不得而知。但根据目前市场发展趋势来看，700平米以下户型在市场上有一定发展空间，超过700平米单位及比例应加以控制。 （四）竞争市场产品设计分析 从竞争市场来看，目前总的现状可以概括为多元化、多样化和个性化。从别墅风格来看中式、现代、欧美风格没有明显的优势，而更多的是从景观价值上体现别墅价值，从目前几个在售高价别墅看，苏州高档别墅主要以景观为卖点，在产品上的优势相对平淡，并无鹤立鸡群之作，因此，建议在充分运用高尔夫等景观资源的同时，加强建筑单体设计上的视觉冲击力，以产品优势占有市场，是目前