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万科的思考与实践：打造养老公寓 提要：60平方米精装房间、轮椅专用通道、升降淋浴设备、老年活动中心、医院式用床等，这是北京万科总经理毛大庆心目中老年人应该享有的住宅配备。现在，从位于北京房山区的长阳半岛开始，北京万科将在旗下楼盘装配类似的设施，最快的项目将在2014年中投入使用。 　　邦主说：在中国，养老产业有着毋庸置疑的美好“钱途”——1960年代及之后出生的人，有着较强的消费能力，而这部分人在未来五到十年间将退休养老。因此，养老产业也挤满了形形色色的参与者，未来也只会更多。 　　险企做养老是最有优势的，因为险企有长期资金，可以自持物业，提供统一的管理和服务。这方面，泰康人寿做得颇为超前，动作也最大。 　　而房企因缺乏长期资金，绝大多数项目还是把养老产业当成养老地产来做，也即圈地、盖房，然后出售。但这种方式难以持续。 　　近日，国土资源部相关业务司局的一位负责人跟邦主的一位记者朋友吐槽说：“做养老地产的开发商是一帮骗子，到处给地方政府讲故事，从来没想长久持有物业，变 现完了就跑掉了。刚出台的《养老服务设施用地指导意见》就不是为了搞房地产这帮人设计的，就是为了不让他们挂羊头卖狗肉，就是不让他们到处去讲故事。” 　　他表示《意见》中有几条禁令专门是针对“讲故事”的开发商的：养老设施用地性质为医疗卫生用地，不是房地产开发用地，转变土地性质要交土地出让金；带医院的 一次供地不能超过5公顷，不带医院的不能超过3公顷；建设用地使用权出让年限按最高不超过50年；营利性养老服务设施用地，原则上以租赁方式为主。 　　“房地产开发商现在讲故事讲不起了，骗人骗不着了，因为他们和地方政府讲故事最多只有5公顷了。”这位负责人认为。 　　对于房企而言，既然养老地产的“故事”无法再讲，那么，如何探索出更有竞争力、更持久的养老产业商业模式，将成为一项核心命题。 　　万科的思考与实践，或许能给我们地产人带来更多启发。 商业周刊中文版 王卓/文 　　60平方米精装房间、轮椅专用通道、升降淋浴设备、老年活动中心、医院式用床等，这是北京万科总经理毛大庆心目中老年人应该享有的住宅配备。现在，从位于北京房山区的长阳半岛开始，北京万科将在旗下楼盘装配类似的设施，最快的项目将在2014年中投入使用。 　　万科北京公司总经理毛大庆对《商业周刊/中文版》说：“我们不是在做养老地产，而是提供养老服务。这将是基于自持物业的一种尝试。”万科的每个楼盘都会至少保留一幢住宅楼，改建成适合老年人生活的公寓，针对万科小区内孤寡、无陪伴、出院后康复期的老人，以及年轻业主无力照顾的老年人，提供医疗、照顾和康复等相关服务。每位老年人可以根据自己的需要选择房间和服务的类型，以及居住的时间长度。 　　“简单地说，我们就是在做社区养老。”毛大庆说。 　　在中国，养老正成为众多公司眼中的流着奶和蜜之地。根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》蓝皮书统计，2013年中国60岁及以上老年人口已达到2亿人，到本世纪中期，老年人口占全国人口的比例将扩大到1/4。 　　市场咨询服务机构同策咨询研究部的数据同样证明了中国未来养老市场的巨大潜力。其预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为可自理老人床位数174 万-185万张，而需要护理老人床位数为30万—32万张。如果按现有标准，单一养老项目最优化床位数为400张计算，意味着未来3年市场上将需要新建设 至少4500个养老项目。 　　政策的鼓励也在发挥着催熟的作用。2013年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中，提出要大力加强养老机构建设，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。 　　2014年3月的国务院常务会议再度提出要在2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。 　　包括万科在内的中国房地产企业争先恐后地加入到这场养老盛宴中。早在2010年万科就已经开始尝试掘金养老地产。在浙江杭州的良渚文化村等项目中，万科实行了以租售并举开发养老住宅的模式。 　　另一家房产大鳄保利地产也不甘落后。2013年12月24日，其董事长宋广菊表示公司将全产业链进入养老产业。保利地产的官方数据显示，截至2014年2月，包含计划中的项目，保利地产在全国一共有6个养老地产试点项目。 　　《中国经营报》的报道称，全国范围内约有2-30家较大型房企已经进入养老地产领域。 　　不过，万科似乎不满意自己之前养老项目的效果。虽然良渚文化村中的随园嘉树高端养老项目开售后便很快告罄，“但住的都不是老年人，而是买家为自己几十年后养老准备的”。在万科总裁郁亮看来，没有老年人的养老地产并没有起到养老业务试点的应有作用。而传统的出售型养老地产也因为其高昂的价格在房价居高不