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房地产企业营业税政策管理 授课人： 王雪峰 张家口市地税局税政一科 个人简介：1995年毕业于河北经贸大学税收专业，从事基层管理员8年；2003年在天津财经大学脱产学习一年，取得经济学硕士学位；2004年至今在张家口市地税局从事税收分析、营业税政策管理等工作。 一、房地产企业营业税的征税范围 依据《国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知 》（国税发[1993]149号）的解释： 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 （一）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。　 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （二）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。　 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。? 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行业，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 作废依据：财税[2002]191号 股权转让有关营业税问题?不动产租赁，不按本税目征税。??? 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号） “一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。　 二、对股权转让不征收营业税。　 三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。” 《关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复》 （国税函[1997]387号 ） 大连市地方税务局： 你局（关于大连东亚房地产开发有限公司以不动产作为股、利进行分配征收营业税问题的请示）（大地税函〔１９９７〕６号）收悉。大连东亚房地产开发有限公司（以下简称东亚公司）根据董事会决定，以其部分不动产（公寓、综合楼等）作价，作为中外合作双方的股、利进行分配，双方分得的不动产拥有产权，并可独立处置。对此是否征收营业税，经研究，现批复如下： 东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按“销售不动产”征收营业税。 文件虽然只是对大连市地税局请示的批复，但在实际执行中，各地税务机关参照执行。 二、房地产企业营业税的营业额 营业额的基本规定——依据河北省地方税务局《关于印发营业税营业额管理规范的通知》（冀地税函〔2011〕43号） “第三条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用；政策另有规定的除外。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。” 第十一章 销售不动产 第一节 “收入全额确定营业额” 第九十三条 销售不动产的营业额为纳税人销售建筑物、构筑物及其他土地附着物收取的全部价款和价外费用。 （一）销售建筑物、构筑物收入，是指有偿转让建筑物、构筑物所有权的收入。 1.销售房屋、烟囱、道路、窑炉、港口、灌渠、堤坝、水库、井、支柱、水塔、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程等建筑产品取得的收入； 2.房产企业将房产交给包销商承销，合同期满后，房产开发企业将未售出的房屋销售给包销商取得的收入； 3.单位和个人转让已进入建筑物施工阶段的在建项目取得的收入。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 4.销售经济适用住房收入； 5.纳税人自建住房销售给本单位职工取得的收入； 6．个人将购买不足五