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Our 心 灵 的 栖 息 地 2010 别居逸阁2010整合推广策略 第一部分： 市场篇 从了解市场和竞争对手说起…… 宏观市场分析 区域市场分析 竞争个案深度分析 宏观市场分析 综合考虑2010年房地产项目的开发周期和历年长沙房地产项目新开工面积的统计情况，未来长沙房地产的供需基本处于平衡状态，供给严重和房源紧缺的现象基本不存在。 据数据显示，房地产需求市场旺盛的同时，供应市场也在逐渐增大。 “别居逸阁”项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，雄据长沙东北门户，1400亩月湖公园、2338亩月岛公园、数公里浏阳河风光带、市苗圃、马栏山山体、芙蓉生态新城等公园群落，以原山、原水、原湖、原江、原林的自然气魄，着力打造全城绝无仅有的欧陆阔景生态社区。认为本案最大竞争区域来自版块：月湖版块和金鹰版块。以下是两大板块楼盘列表：月湖版块：香樟雅郡(四季美景.香樟林)、长大．卧琥、恒大雅苑、藏珑.湖上国际社区、学府华庭·后湖、财富名园、滨江·君悦香邸、第一湾……金鹰版块：金鹰城·圣爵菲斯 、美林水郡 、御景龙城 、湘绣城 、月湖 …… 区域市场分析 通过我们对竞争区域主要三个楼盘长大．卧琥、恒大雅苑、藏珑.湖上国际社区、的分析，我们团队对这些楼盘在主力户型、销售价格、目标客户、建筑类型、项目位置、周围交通、绿化/容积率、配套设施、车位、项目规模……等指标进行研究，得出以下市场特性：  通过我们对竞争区域主要三个楼盘的分析，我们团队对这些楼盘在主力户型、销售价格、目标客户、建筑类型、项目位置、周围交通、绿化/容积率、配套设施、车位、项目规模……等指标进行研究，得出以下市场特性： 地理优势：别居逸阁位于其他三处地产的正东方，君临天下，傲视群雄。处于城市热岛效应的边缘地带，受影响较小。区位优势：这里离京港澳高速仅一街之隔，这里喧而不闹，集文化与娱乐、休闲与旅游为一体，省广播影视集团与湖南最大的娱乐之城——世界之窗相交融。用有自然与人工智慧结晶的月湖半生态湖群。性价比：相对于周边各大小楼盘而然，别居逸阁更具有价格上与层次上的优势，占地面积广，建筑面积少，充分体现“逸阁”二字，打造舒适安逸的城市雅苑。威尔士的均价一般在4000平米左右，而周边的小楼盘价格与之不相上下，大楼盘价格只能让一部分人望洋兴叹。 2、目标客群: 4、品质 在售项目大多以开发高品质住宅为主，其中也出现了恒达雅苑这样的高贵皇家园林小区，开发商在产品品质上投下不亚于市区高档住宅的要求。我方团队预测，随着开发商的越来越成熟，住宅的开发品质也将随之提高。 5、价格： 房价涨幅趋缓，但会依然保持上升势头 第二部分： 策略篇 思路决定出路，策略把握方向…… 项目分析 客群定位 项目定位 项目分析/主要经济技术指标 项目分析/户型配比表 项目分析/地理位置 项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，雄据长沙东北门户，1400亩月湖公园、2338亩月岛公园、数公里浏阳河风光带、 市苗圃、马栏山山体、芙蓉生态新城等公园群落，以原山、原水、原湖、原江、原林的自然气魄，着力打造全城绝无仅有的欧陆阔景生态社区。 别居逸阁 别居逸阁营销中心 项目分析/地质地貌 所在地块多为丘陵山地，呈东高西低、北高南低之地势，大多为植被所覆盖，农田庄户极少，是天然的自然资源与理想生态住宅区，组团内部为纯步行绿地系统。建筑将以低层、多样、风格迥异的独立、连排和复式住宅为主，辅之以部分依山傍水的别墅和少量单元式商住公寓。位于卧琥、藏珑、恒大雅苑三处地产的正东方，君临天下，傲视群雄。处于城市热岛效应的边缘地带，受影响较小。 项目分析/交通条件 项目分析/生活配套 月湖首席绿色生态和谐人文社区 * 1part 3part 2part ．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1part 2part 2part 区域市场分析 2part 区域市场分析 住宅、洋房、别墅 板塔结合 高层 板塔结合 建筑类型 二次置业的成功人士 二次置业居多，和一次置业 一次置业刚性需求居多，二次置业认识 目标客户 均价7800元/平方米 均价6500元/平方米 5200/㎡ 销售价格 低层 小高层 高层 两居至四居79-176平方米 三室两厅 主力户型 藏珑 恒大 卧虎 指标项 2part 区域市场分析 40.0%/1.85 48.6%/1.9 46%?/2.7 绿化/容积率 乘坐132、136、501、503、808在山月路口站下；