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5月14号实时导学材料 通过本章学习，物业管理公司资金的基本筹措方式，物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估? 课程内容导读一、资金筹措技巧 在我国城市居民收入不高的现实情况下，小区管理与服务收费不可能太高，因此物业公司都要广开门路多种经营，以增加公司的收入，经营物业则是物业公司的主营业务。对于那些大型的物业公司，其经济实力达到一定程度后，便可直接投资于物业的开发与经营。而物业开发经营投资不仅投资额巨大，而且投资期长，面临较大的风险，需考虑较多的问题。如物业投资中的资金筹措与融资决策问题。 (一)物业经营企业的资金筹措物业投资的资金，一般都远远超过大多数投资者的财力。对多数投资者而言，没有外来资金是无法完成项目的投资。因而，资金筹措是物业投资经济活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源，获取借贷资金，几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。即使投资者手中有足够的资金，由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值，投资者愿意靠借贷去投资，也就是说投资者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的投资项目中去，将会创造更多的效益。 1物业投资的资金来源一般来讲，物业投资的资金来源可分为自有资金与借贷资金两大类。其来源为：(1)自有物业收入主要是自有物业的销售收入和租赁收入。目前的趋势是为应付市场行情与产业政策的波动与变化，许多投资者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租，以获取稳定的租金收入。(2)银行贷款从银行借贷以应付短期债务，或向银行借贷利率较高的长期贷款。(3)抵押贷款以自身所拥有的物业作抵押物，向银行等金融机构申请长期贷款，它是投资者筹集长期资金来源的重要途径，我们将下面一节给你详尽阐述。(4)发行债券在市场经济日益发育的今天，发行债券已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同，可分为企业债券及金融债券两大类。企业债券企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)，以债务人身份发行的债券凭证，持券人可凭此券取得规定的利息并到期还本。金融债券金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债券凭证，或受政府及企业委托而发行的债券凭证，债券人可凭债券到期收回本息，也可提前向银行申请贴现。债券有规定的期限，到期就要还本付息，靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目，一般都靠出售来回收投资，偿还债务本息及其他费用后即为投资利润。因此，在制订项目的筹资方案时，债券的还本付息期通常就是该物业的投资开发期。 ? (二)抵押贷款 1抵押贷款的一般原则抵押贷款是以自己所拥有的物业作抵押物，向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。在依赖抵押贷款而筹集投资资金时，应遵循如下原则：(1)债务与自有资金必须保持适当平衡的原则尽管“负债经营”已成为企业经营生财之道，但不考虑自身的经济实力与承受能力，一味举债借款对公司是危险的，一遇市场波动，就会带来损失，甚至面临破产的危险。因而，保持公司负债额与自有资金恰当的比例是制订筹资方案，进行融资决策的一项基本原则。(2)均匀安排债务偿还的原则为保证公司有较稳定的资金供给，最好同时安排有较长期限的贷款，力争借款有一定的偿还宽限期。(3)妥善安排、有效利用的原则应尽量利用长期贷款用于项目的开发建设、短期贷款用于支付贷款利息及维持项目经营，充分利用好每一笔贷款。(4)统筹兼顾、全面安排的原则抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息，还应研究赋税条件、法律咨询等问题及因不能按时还贷而将承受惩罚性支出等所出问题。(5)妥善制订还贷计划的原则所有的抵押贷款均要按时还本付息。因而，每一笔贷款都应在借贷时就制订好切实可行的还贷计划。要作妥善的财务安排，均匀安排每年应支付的贷款本息。 2抵押贷款系数抵押贷款要求按月或按年等额还本付息。抵押贷款系数就是等额支付系列复利资金回收系数，它用来描述定期(年或月)等额还贷的还本付息额与贷款额之比，记作(A/P，i,n)。显然，若已知(A/P，i,n)，只须将贷款总额乘以这系数，便可求得该笔贷款每期还本付息额。抵押贷款系数按下式计算。式中：(A/P，i,n)为抵押贷款系数(或称资金回收系数)i为贷款利率n为还贷期限需要注意：该式的利率表达周期、还贷周期及还贷时间单位应统一。式中利率i必须是还贷周期的有效利率。还贷期限n必须是以还贷周期为单位计算的时间期限。例1：某公司向银行贷款1 500万元，要求在三年内定期等额偿还，年利率12%，试分别计算按年等额偿还或按月等额偿还的还贷系数与还本付息额。解：(1)按年等额偿还(2)按月等额偿还月有效利率 i=r/N=012/12=001还贷期限 n=3×N=3×12=36个月月还贷额=P(A/P，i,n)=1 500×003321