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房产新政引起房屋买卖纠纷的对策分析 　　摘要：房产新政的出台,引发大量的房屋买卖纠纷,针对此类纠纷的处理产生了热烈的争论。为了准确的适用法律,保护房屋买卖双方的合法权益,本文提出相应的法律适用意见,供买卖双方以及居间人参考。 　　关键词：房产新政房屋买卖纠纷适用法律 　　2010年4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的出台,对房产买卖产生了一定的冲击。房屋买卖双方的纠纷出现一定程度的增长,为了准确的适用法律,保护房屋买卖双方的合法权益,笔者就房产新政所引起的商品房买卖纠纷和二手房买卖纠纷的处理,提出相应的法律适用意见,供买卖双方以及居间人参考。 　　一、商品房认购协议的处理 　　(一)商品房认购协议的性质 　　商品房认购协议在实践中的称谓包括商品房认购书、定购书、预购书、购买房产的定金协议收据等。如果认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的,或者卖方尚未按照约定收受购房款的,不能认定为商品房买卖合同,只能认定为商品房买卖的预约合同。而实践中的认购协议大多不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,如付款方式、交付条件、交付期限等,卖方也大多收取的是定金,而非购房款,因此实践中的认购协议大多是商品房买卖的预约合同。因为如果卖方具备了签订商品房买卖合同的条件的话,即取得了《商品房预售许可证》,就可以直接签订商品房买卖合同了,而没有必要签订认购协议。 　　(二)认购协议作为商品房买卖预约合同纠纷的处理 　　商品房买卖预约合同是独立的合同,单独发生法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。” 　　目前,因房产新政的出台,银行放贷政策的变化(例如首付比例、贷款条件等方面),房屋交易量存在一定程度的减少,房价存在可能下滑等原因,买方如明确表示或者以自己的行为表示拒绝签订商品房买卖合同的,即符合“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”,买方无权要求卖方返还定金。反之,因房价可能上涨等原因,卖方如明确表示或者以自己的行为表示拒绝签订商品房买卖合同的,即符合“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”,卖方应当向买方双倍返还定金。 　　但是,如果买方或者卖方不是明确表示或者以自己的行为表示拒绝签订商品房买卖合同,而是买卖双方就商品房买卖合同的主要条款不能达成一致,如付款方式是一次性付款、还是分期付款、或者按揭贷款,付款的具体时间、数额,首付的比例等等不能达成一致意见,导致商品房买卖合同未能订立的,卖方应当将定金返还买方。即符合“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定。 　　根据媒体的报道,有观点认为需要引用不可抗力或者情势变更规则,来处理目前认购协议作为预约合同的纠纷,笔者不敢苟同。 　　值得一提的是,认购协议大多是卖方为了重复使用而预先拟定,并在订立时未与买方协商的条款,属于格式条款,如果认购协议中关于定金不予返还的约定,不符合上述司法解释确定的规则的,应认定为属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的情形,卖方仍应负有向买方返还定金的义务。 　　(三)商品房买卖合同(包括认购协议作为商品房买卖合同的情形)纠纷的处理 　　1.卖方未取的商品房预售许可证的纠纷处理。目前在众多实务中,卖方与买方签订认购协议,而不签订商品房买卖合同,最重要的原因就是卖方尚未取得商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”之规定,目前,因房产新政的出台,银行放贷政策的变化,房屋交易量存在一定程度的减少,房价存在可能下滑等原因,买方若不想继续履行认购协议,可以查证卖方是否已经取得商品房预售许可证明。如卖方尚未取得,应立即起诉,主张认购协议无效、返还已付购房款、并要求卖方赔偿损失。如果卖方在买方起诉后,再取得商品房预售许可证明的,不符合“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的情形,不能认定为有效。 　　同上理由,如果买卖双方签订的是商品房买卖合同,目前,因上述原因,买方若不想继续履行商品房买卖合同,可以查证卖方是否已经取得商品房预售许可证明。如卖方尚未取得