天津某项目可行性分析.ppt

科贸街及其周边地区是天津市最重要的高教、科研和高新技术企业聚集地，拥有以天津大学、南开大学为代表的高等院校16所，以航天科工集团研究院、农业科学院为代表的科研院所60余个，以中环电子集团、中新药业集团为代表的高新技术企业2000余家天津著名的科贸街，此地汇集了赛博数码广场、百脑汇、颐高数码、时代数码广场等IT商城。自创建以来，科贸街历经20年的发展，已经形成了以电子产品物流集散、计算机整机及配套服务、信息与通讯技术品牌经营的IT特色产业链为主线，以生物医药、节能环保、农业科技、建筑配套、咨询服务等朝阳产业孵化成长为辅线的多元发展态势，是目前天津市独具特色的科技成果及其产品创造与消费高度聚集的现代都市服务大商圈。 位于项目对面的庄王府，面积近9000平方米的王府花园 ，花园内山石造景独特、池内流水潺潺、木头小桥典雅别致、周边植被绿意葱茏、新栽植的桃花娇艳欲滴……一派浓郁的皇家园林风格。 2011年第一季度楼市调控政策重磅出击， 楼市调控渐渐进入深水区，“新国八条” 吹响楼市第三轮调控“集结号”，限贷、 限购、加息、提高二套房首付、“津十条” 等频频“亮剑”。 在各项收紧的政策影响下，第一季度天津商品住宅量价齐跌。 2011年第1季度天津商品住宅成交24590套，环比去年第四季度减少 27.02%。成交均价8823元/平米，环比去年第四季度下浮7.30%。与 去年同期相比，商品住宅成交量涨价跌，成交套数较去年同期增加 17.01%，均价下浮3.25%。与2010年第四季度相比，市内六区环城四 区、滨海和远郊成交量均有不同程度减少，四个大区域成交套数降 幅分别达到39.98%、35.57%、21.24%和14.30%。与2010同期相比， 市内六区和滨海成交量有所减少，成交套数降幅分别达到了41.70% 和17.36%；而环城四区和远郊成交套数较去年逆势增长分别达到 40.25%和102.20%，均价涨幅也最为迅猛，涨幅分别达到15.99%和 20.45%。 限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购 范围内。于是，目前在调控的大背景下，品牌房企、 保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商 业地产。 这对于酒店式公寓等商业项目反而是一个利好 消息！ 如表所示： 08-11年，所在区域土地上市7宗，仅津和荣（挂）2009-173地块正式启动（保利大都会项目），其余6宗土地尚未正式动工。其中6宗累计出让土地16.94万平米，未来上市产品面积可达51.83万平米 。 从土地的容积率来看，未来区域内均以高层、超高层产品为主。 从楼市走势分析来看，10年11、12月份为市内六区楼市成交高峰期，随着市场产品的消化速度的加快，市场供应量也随之减少，在宏观政策和市场供应量锐减的共同的作用下，市内六区的成交量出现大幅度的下滑态势，成交价格始终保持平稳增长的态势。 由此可见新政加深购房者的观望程度，对投资型客户起到一定的排挤作用，由于天津房楼市刚性自住需求占据很大比例，因此对于保值较好的市内区域成交价格仍会保持平稳运行。 老城厢板、海光寺板块，地处市中心，板块发展成熟、具有明显的历史文化积淀，板块内交通便利、位置优越，教育、生活和消费配套完善,土 地价值得以充分挖掘，具有良好的价值口碑。 在售项目档次较高，开发商资金及品牌实力较强。区域新建项目均已呈现，且具有一定的规模效应。 目前区域内九州国际、天津倍儿幸福、仁恒海河广场为尾盘项目，产品存量较少，但市场认识度较高。 宝利国际广场、阳光晶典为2010年新上市项目，市场认知度较好。 区域内项目本阶段热销户型为60-120平米的中小户型为主 区域内未上市项目有大悦城、融侨长江道项目、熙汇广场，累计未上市为76.7万平米，其中大悦城项目为大型综合体项目。 和平区为天津中心区域，也可以说是天津市房价最高的区域，该区域商铺配套完善，同时也是天津重点名学聚集地之一，因此是天津市最具影响力的地段，天津市地标的称号无可动摇。 目前区域内大多数项目为尾盘状况销售，市场占有份额较少，但成交价格一直保持良好的增长。 保利香槟国际、天津大都会、和平时光为10年新上市项目，其中保利香槟国际、和平时光，以主推中小户型为主，市场销售状况良好，天津大都会产品面积偏大，销售过程中存在一定的困难。 目前区域内酒店式公寓项目多数为尾盘状态销售。其中瑞景名郡为精装LOFT产品形式，其余项目均为精装小户型项目。 地铁新都汇为区域内唯一未上市的酒店式公寓项目，未上市量为1.74万平米。 二、天津市场分析——酒店式公寓主力户型 A座标准层b1-1户型1室1厅1卫1厨43.21㎡ 瑞景