2005深圳房地产发展趋势展望.docVIP

2005深圳房地产发展趋势展望 一、从中观环境看深圳地产发展趋势? 二、从地域分布趋势上看深圳房地产市场? 三、从供求关系上看深圳房地产市场? 四、从区域吸引力上看深圳地产发展? 五、从其他利好因素上看深圳地产发展? 六、与其他二大城市地产相关因素横向比较，看深圳地产发展? 七、深圳地产未来发展趋势展望? 从中观环境看深圳地产发展趋势深圳本地行业环境为地产价格上扬奠定了基础： 1、土地紧缩政策使开发商土地储备变得尤为重要 继2002年深圳政府实施土地紧缩政策以来，2003年、2004年土地供应总量持续减少：2004年共成交地块面积217.58万㎡，低于2003年的249.92万㎡，降幅为32.34万㎡，降率为12.94％。 2004年全年，在深圳土地交易市场，政府刻意压住特区内土地不放，仅战略性的推出关外地块。这就使得在特区内手里有存量土地的开发商处于非常强势地位——开发商的地块储备变得尤为重要起来，那些手里没有存量土地，资金又已经回笼、大量闲置的开发商对拥有土地变得渴求。 2、开发商拿地成本升高，使得房产价格势必大幅上升 开发商对土地的强烈需求与政府土地供给紧缩的矛盾，使得土地成本势必大幅上升。 2004年土地成交面积减少而成交额却呈上升趋势：2004年，深圳土地成交金额为60.70亿元，略高于2003年的57.87亿元，升幅为2.83亿元，升率为4.89％。 这其中“9万3”地块以创纪录7252元/㎡的单位楼面价成交；位置较为偏远的龙岗平湖镇G05426-0033的单位楼面均价也达到1627元/㎡，创得平湖地价新记录。 水涨船高，抛开其他因素，对开发商而言 ，即便开发商要赚得同比利润，房地产价格也会大幅上升！物以稀少为贵，让那些少量掌握特区内土地的开发商不涨价，概率更是几乎为零！ 3、2005年土地交易市场，整体供应呈下降趋势将不会改变 目前深圳仅有总面积19.53亿㎡，特区内总面积3.28亿㎡，其中可用地不足2亿㎡，政府已出让逾1.11亿㎡，已开发0.75亿㎡。 基于这种现状，2005年，政府土地政策不会有太大改变，预计整体土地供应量将比2004年下降，但降幅不会太大。深圳政府已把全面实现现代化的时间由2005年延长至2010年，其中修改了17条实现计划目标时间，同时又加了17条计划目标。依此可以看出，深圳政府对相关行业会慢慢梳理，不会急于求成，若2005年物业价格上扬过快，土地供应可能会有小幅调整，但未来土地供应量紧缩趋势不会改变。 4、当地居民生活水平快速提高，使得供求矛盾加深 由于众多利好政策的影响，以及深圳得天独厚地理位置，近年来，深圳经济一直保持快速稳定的增长趋势， 2004年人均GDP值为61596，超过历年水平(如下图)，人民生活水平每年都有大幅提升；深圳去年人均工薪收入为4.8万元，中产阶层和高收入阶层的比重日益加大，使得本地实际需求同步增加。 同时，高收入居民改善居住条件的愿望日益强烈，二次及二次以上置业者增加迅速。2004年1-3季度，深圳商品房新开工面积637.34万平方米，同比减少4.42%；商品房销售面积658.32万平方米，比去年同期增长9.64%，需求略大于供给。以上所有数据表明本地具有非常旺盛的需求。 综合上述因素，置业国际研究中心认为：深圳本地行业环境将促使2005年房地产价格继续上扬二、从地域分布趋势上看深圳房地产市场 房地产市场的外线移动促使特区内外价格同时上扬 1、特区内因为政府不再供应土地，地块变得日渐稀缺，促使价格继续上扬 §罗湖区房产项目渐成绝版，价格日逾攀高 罗湖区除莲塘稍有斩获外，其他区域在2004年住宅土地交易市场颗粒无收，未来项目开发仅依靠工厂搬迁、旧城改造和盘活“烂尾楼”来实现，可以认为：每个项目的开发都意味着在该地块房地产活动的结束，并成为该片区的绝版。而罗湖区又是写字楼、商铺最集中的区，众多具有老中心区情节和要享受工作之便的人士，势必瓜分仅有的“牙祭蛋糕”；使得该区地产价格芝麻开花节节高，2004年罗湖区住宅均价为7996元/ m2，比2003年上涨3.23％。 §福田区房地产综合质素高，“9万3”期待创造豪宅新贵 福田区是深圳未来新中心区，相对于罗湖区由于房地产发展远远快于其规划速度、没来得及细细雕琢就已成形、多数于见缝插针的状况相比，福田区无疑具有规划高、起点高的优势。房地产整体分布更加合理，因此综合来看，福田区房地产销售均价居各区之首也就不足为奇。2004年，香蜜湖“9万3”地块以楼面均价7252元/㎡成交，超过目前香蜜湖某些楼盘的销售价格，改写了深圳传统地价和成本价的比例关系。 §南山区连续2年销售面积居各区之首，价格继续保持上扬势头 2004年，全市住宅销售面积为820.13万平方米，其中南山区占34％。就比例而言，比2003年的27%有较大增长.