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未来城市和未来房企 巴曙松研究员金融政策研究 文/巴曙松杨现领 ? 房地产本质上是时代的一面镜子，处于什么样的时代，就会有什么样的房地产与之互相匹配。因此，当我们谈及城镇化如何影响房地产，我们真正需要谈的问题是：在地理空间被不断重塑的时代，我们的城市会在哪里？又会走向哪儿？ ? 空间的新时代 ? 从最为普通的意义上讲，城镇化作为一种过程，本质是人口、企业、资金在地理空间上重组，在一定交通和技术条件下，这种重组将打破原有的城市地理布局，既会创造新的价值，也会毁灭旧的价值，所以，城镇化也可以理解为一种破坏性创新的过程。 ? 房地产是城市生产方式和生活方式的空间载体。可以说，有什么样的城市生产和消费结构，就会有什么样的房地产消费需求。基于这个观察角度，如果要对房地产的历史作一个划分，那么只有两个段落：工业革命之前和工业革命之后。前一段历史绵延数千年，人们的居住方式并未明显改变，这个时代衡量房地产的典型标志是宫殿、神庙，而非普通人的住宅；后一段历史虽只有不到200年，却以颠覆者的姿态彻底改变了人们的工作和生活方式，建构了一种新的秩序。房地产才成为一种可以交易的、能大批量生产的商品，改变了人类的生活方式。 ? 今天，我们正处于一个新的时代浪潮之中。在现代化的交通、通讯和信息技术条件下，城市的边界在模糊。原则上，基于交通运输工具的不断更新，才使得区域和国家间的长途运输、城市之间的区域内运输、城市内部的运输效率不断改进，从而在更大的地理空间上拓展了城市的功能，从而改变了距离、重塑了空间，从而也极大地影响了城市的人口和产业配置结构。 ? 交通运输工具和基础设施的改善所带来的通勤模式的转变通常会促使人口、土地在空间上重新配置。如果没有便利的交通，或者运输费用极高、运输速度极慢，经济增长和人口增长就只能集中在城市内部或周边地区极为有限的范围内。制造业主要集中在港口和铁路枢纽，就业集中在城市中心。这个时候房子的价值就体现为距离城市就业中心的远近，房价在本质上也体现为对时间的节约和交通成本的节约。 ? 随着交通工具的改进，特别是高速公路、铁路以及航空的发展，特别是交通大动脉的兴建，制造业的分散成为一种趋势，企业和劳动力也开始重新流动，从而形成新的城市地理，并通常伴随城市中心一定距离范围内郊区的发展或者周边市县的崛起。以美国为例，在都市中心区，制造业雇佣人数的比例1948年时约占2/3，但是到了2000年，只占到1/2 以下了，与之相伴的是，尽管美国的城市化水平不断提高，但是居住在大城市的人数占比却在不断下降。在这种情况下，我们通常会看到城市中心的住宅需求会出现不同程度的下降，郊区或周边市县的住宅需求会上升。 ? 随着跨区域、跨城市交通网络的建设，新的城市或者城市群也开始崛起，城市化水平会进一步提高，但是原有的枢纽城市的地位开始下降，从而使得不同城市的空间优势再次被重塑。 ? 交通运输工具的变化与城市的边界存在极为明显的关联性。在海运港口运输时代，最大且也是最早的大型都市商业中心通常临海而建，人口在此集中；在汽车运输时代，则是城市化向郊区扩展的阶段；在航空运输时代，则是大都市区进一步向大型化发展的阶段，人口和产业在地理空间上的重新布局进一步扩展。 ? 交通和通讯条件的改善、全球化的发展以及互联网的普及，我们的城市以及我们的生产、生活方式正在经历新的重构，城市将从工业主导转向服务业主导的发展阶段，人们对房地产的需求也不再是单纯的住宅，需求结构将变得更加多元和复杂。 ? 城市重塑与未来的房子 ? 从国际经验看，大型都市区或大型城市群是城市地理的一种典型形态。历经100多年的自发演变，美国人从农村到城市、从城市到郊区，从郊区形成小型都市区、从小型都市区拓展成大型都市区。从2012年最新人口数据看，美国全部366个大都市区人口占比83.7%，9个大都市区人口占比24.6%，纽约和洛杉矶两个大型都市区人口占比超过10%。也许更具启发性的现象是：美国100万以上的大都市区以人口规模扩张为主，相反，100万以下的大都市区以城市数量扩张为主。表现在数据上，可以看出：美国100万以上的大都市区数量在过去50年里几乎没有增加，但人口却增加了2.5倍。 ? 在中国，过去经常的争论是中国的城市发展到底以大城市为主，还是以中小城市或小城镇为主，在目前新的交通和地理条件下，这个争议基本可以停止了，城市群也将成为中国主导性的空间载体。 ? 从最普通的含义上，城市群是最大的城市空间概念，它包括：至少一个中心城市(例如，上海是长三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和广州则是珠三角城市群的三个中心城市)、多个次中心城市、中小城市、城镇、郊区。 ? 站在决策者的角度，城市群之所以被称为一个载体，是因为在城市群这样一个更加多元、开放，更加富有容量的地理空间上实现三重目标：其一，实现大中小城市