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写字楼操盘心得 目录( d( E3 g% K6 ~0 w% F7 p) e O2 b9 v6 [, _9 t7 { m/ g4 E一、写字楼口碑树造：0 \ x% m! s% F8 r9 C, `) J4 B% @0 o9 B二、写字楼营销策略：: \$ R0 m: m. q7 ?) t* g3 `+ s V c; l3 }三、写字楼营销手法：??d% C* \) K* [, Z9 y2 X- w; q+ ~: m7 Z四、写字楼销售周期：$ t4 }$ A) \6 z??Y* O# I5 a2 d0 d J7 p* J/ g五、写字楼销售道具：9 m6 ]- d: P2 G4 r3 C9 r7 q, N, b六、写字楼与裙楼商业的关系： % F% M, x; i; j: U: v3 U3 r) l {- J0 s??|0 b七、写字楼价格策略： o9 I; P+ T/ ]3 V) l9 }* l6 G2 \, y+ R: K$ C八、写字楼线下行销策略; F4 m3 z. J- Y2 ]6 T5 E+ S+ e3 W??6 y+ ^. r1 U8 ~ O4 K: X4 K! T$ U* l8 N- T??h2 E自己目前在主城区操作了一个商务综合体项目，其中有部分写字楼物业，大胆的各位博友互相交换一下写字楼部分操盘的感受。: C6 i P5 s: M. P, r+ ^6 ~) y4 ?: f$ @! [一、写字楼口碑树造：1 O7 B8 L; O* A% u) r, P6 P/ Q# Z* p, t2 Y; o: t* c作为写字楼的客户群一般不会从报纸上去得到信息，他们一般会更多的通过代理行或者业内的一些人士去了解写字的楼状况，所以必须要打造项目自身的口碑。/ O8 X7 y0 Y; P l m7 ?. J P??b9 I3 T/ n1、业内的口碑% Y, C0 m??s! s4 w7 G: `# P3 r9 r2 t选择一些高端的房地产杂志经常露面，多参加一些房产方面的年会、论坛，在业内形成了一个良好的口碑。 s??} o4 _$ | `2 z( L1 R??y/ y# V( n2、社会的口碑3 A6 P; p2 |: b2 Q j! @% k* [7 |. \0 F) q; z8 T在财经上做一些广告，另外在基本的涉外杂志上刊载广告，扩大品牌知名度。! ^0 K) h! o A1 {% Z! p$ p( E z# W- w, d??M! _二、写字楼营销策略：3 J I; I9 ^. d1 ]9 k% [1 i# k4 t* x, d6 P# D一般说来，写字楼项目处于规划前期就将写字楼整栋销售作为第一选择；当规划前期后就准备走散售路线；到底采取何种策略，与很多因素有关。写字楼散售之后物业不便于统一管理，项目的品质会被拉下一个档次，因此为了保证项目的整体品质，顶级的写字楼盘大多采取全部整栋销售或者部分整栋销售、剩余整层销售的策略。与之相反，低端的写字楼由于客户多是成长中的小企业，一般选取散售策略。 g `# x! D4 U5 n9 F??n5 } j, H! q. N! ^; t- S三、写字楼营销手法：8 M1 w; J, ^ Q c, i% k( b! S5 F8 l) E# x y+ i- D8 c- D2 y- u第一阶段，在封顶前两个月之前，采取整栋营销的方式，与意向的大单客户谈判； + @# T??n+ J% A! \, `3 H2 Q$ d- m+ B4 R% X??{/ f% c　　第二阶段，离封顶只剩两个月了，倘若还没有意向签单的客户，就会转向整层销售。如果是单栋，打散为整层，如果是双塔，一般只会打散一栋，另一栋继续保留整栋出售。 }/ |$ u R0 V7 p0 @# |$ m6 R2 \2 q# ]/ B- t |) g　　第三阶段，封顶之后，如果谈判情况仍然不理想，则可能转向散售。 / |9 j??g; x1 a0 l5 P: l8 X, [ `/ z- R f5 f第四阶段，外立面建好之后，如果销售实在糟糕，那么就选择租售结合的方式。 W* \0 Y: w1 M1 y5 J7 W0 @1 n. ?2 T0 C8 k) C t. N四、写字楼销售周期：0 W/ f1 V% Y A1 m8 s l @( g: l% C6 \- \7 p销售周期2年——2.5年6 K$ ~2 @8 t, c [: X+ J J6 j1 k$ u- L* v7 o3 D写字楼的策略变动性大，销售方式比较灵活，主要伴随价格的考量在供应市场与需求市场之间博弈（价格合适就卖，价格不合适就养）。2 c3 Q H L0