上海各区域楼市发展纵横（三）.doc

上海各区域楼市发展 ——西北部篇（、） 一、发展历程 闸北、普陀两区在近代历史上都是重要的华界，是代表上海老百姓生活形态的老城区。在抗战时期，作为与苏州河南岸租界区挨最近的区域，承担着保卫主城区的作用，并相继成为上海的战场。 普陀区是民族工业基地，是工人运动的发起地，汇集了众多制造业厂房。而闸北区相继经历了一二八和淞沪战役，区域内原本繁华的商贸业遭受极大损失，目前位于苏州河沿线的四行仓库就是见证这段历史的保留建筑。 在很长一段时间里，闸北、普陀两区均被为上海的下只角，棚户和陋屋分布广泛，使得两区20世纪90年代开始的旧城改造步伐进展缓慢。目前两区通过几轮规划，大力斥资动迁改造，旧貌换新颜。两区内拥有不夜城市级商业中心，上海火车站、上海西站两个市级交通枢纽，长风中心商务区和真北、大宁等数个次级商业中心，一批现代化的商业和住宅楼宇相继建成，成为继市中心三区之后，上海本地客较为青睐的居住区域。 闸北区 闸北区与市中心的黄浦、静安隔苏州河相望，东与虹口接壤近年来，闸北受益于改革开放，1987年新客站建成后，不夜城地区开始重新恢复昔日风采，主要以嘉里不夜城一期购物中心、上海佳世客公司、新亚广场和新亚长城大酒店等为标志的商业商务建筑群，至此已成为上海的商务副中心和市级商业中心。 房地产市场在此过程中孕育而生逐步成长，区域居住板块以内、中环线为界，将区域由南向北划分为三个板块，通过对不夜城地区商业商务氛围的成功树立，逐步启动旧城改造计划，建成一批新现代化住宅，随后通过大宁绿地、四条轨道交通、数条地面道路等的建设，加大了区域与市中心、相临区域和腹地的贯通，形成了以大宁绿地为中心共和新路为轴线的住宅带，近几年来最北面的彭浦板块也在此背景下成熟起来。在1996年不夜城地区商务商业地位确立后，开始对棚户区集中的北广场附近进行旧区改造，这也奠定了日后区域住宅市场起步的基础。不夜城地区的苏家巷旧区是上海市九五期间最大的五块旧区改造地块之一，位于上海火车站北面，动迁土地面积达40万平方米该地区改造后，原先的一大批工厂逐步转移到中山北路以北如今的市北工业园内，在原地则陆续建成了一批公寓房，改变了区域原本7080年代公房聚集的局面，新的居住理念形成。同时不夜城板块各地区的苏州河沿线、西藏中路、河南中路沿线也由于七浦路商圈的成熟轨道交通3、4、8号线的串联相继发展起来，房价逼近虹口相临区域而位于中兴路西藏中路的绿洲雅宾利，2006年开盘，一举打破了这一局面，房价首度超越虹口同区位新盘。 区域中部的发展依托基础设施推进，西藏北路和田路辟通、新疆路海宁路拓宽、中环线汶水路辟通、南北大动脉的共和新路高架的建成、大宁绿地的开园使得在天目路和共和新路两条主干道沿线，逐步形成了新梅共和城、歌林春天、宝华现代城等多个规模化公寓社区，加上如今随着大宁国际广场的成熟，使得该区域成为商业集散地，吸引不夜城改造产生的动迁需求释放到这一区域，进一步带动区域居住氛围形成，代表楼盘慧芝湖花园的热销就是此原因造成。 闸北北侧的发展则主要受益于轨道交通，之前该区域主要由永和居住区和彭浦老棚户区构成，处于中环线以外，居住档次较低，仅有临汾名城、成亿家园等少数商品房项目2004年1号线北延伸段的通车，彻底打通了彭浦与市中心的连接，一边针对脏乱差的市容进行整治，一边不断完善闻喜路和临汾路商业配套，形成了如今的商业街，共同带动区域楼市成熟。 闸北未来的规划是利用闸北区的交通优势，调整闸北区域内的产业布局，规划一区两带。即不夜城上海现代交通商务区核心区、苏州河（苏河湾）现代服务业集聚带、和共和新路沿线综合服务业集聚带。目前新梅太古城的开工标志着苏州河（苏河湾）现代服务业集聚带的启动。 闸北近几年的动迁主要集中在不夜城板块的苏州河沿线、火车站周边以及大宁板块的共和新路沿线。目前客群以闸北本地需求为主，其次是虹口、黄浦等邻近区域，而其他区域的购房需求较少。主要原因是不夜城早年产生的动迁需求在同区域购房，在此类需求推高房价后，转向闸北中部和北部释放。而虹口、黄浦的需求中，虹口是临近闸北区域的动迁，黄浦是来自老南市地区世博前的整体改造需要。如今随着闸北大宁居住氛围和商业中心的成型，改变了以往住宅区分散不够聚集的局面，闸北下只角的形象也得到很大改观，基于此，客群也得到一定改变，其他城市和区域客的比重有一定提升。 普陀区 普陀区地处上海西北角，为城郊结合区，西靠嘉定北接宝山普陀区最重要的角色是上海水陆交通的西大门，一直承担着货运和客运的作用，吴淞江横贯区境，沪宁、沪杭两条铁路线会合于境内。上海西站为一等客货运站。而真南路和曹安路分别是204、312国道的起始段，西北部与西部沪嘉、沪宁高速公路。90年代之初，普陀区的功能定位为西区物贸中心，以开发中山北路物贸街为起点，