房地产营销人力资源规划与管理I.docVIP

房地产营销人力资源规划与管理 　　一．房地产营销概述 　　1.房地产营销的内涵 　　简单说来，房地产营销是指企业在房地产市场上进行的市场营销活动。具体说来，房地产营销是指房地产开发经营企业开展的创造性的适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程。作为一个人为构造的开放系统，它是由一系列相关要素构成，且其营销系统的运行结果也是由输入、过程及输出三个部分组成，这又包括两个方面的内容：一是房地产市场营销系统运行中资源的输入、过程、输出，二是房地产市场营销策略的输入、过程和输出。 　　房地产市场营销具有特定的目标，首先是通过房地产市场营销使房地产购买者的需求或欲望得到满足；其次是以营利为目的，即房地产市场营销活动的参与者都是以追逐近期或者长期利益为目的。 　　2.房地产营销的目的和意义 　　在市场竞争激烈的条件下，房地产企业为取得营销活动的成功，不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品，而且需要采取适当的方式促进产品的销售。因此，促进销售也是营销人员将本企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者，促进其了解、信赖并购买本企业的产品，以达到扩大销售的目的。 　　长期以来，我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势，房地产企业无须担心销售的问题，由此，对于促销这一工作，无论在思想认识上、促销人员力量配套上还是建立和健全各种机制上，都十分欠缺。房地产促销有三方面的作用和意义：第一，传递信息、沟通情报在进行促销的时候很多采用了降低销售价格或者打出其他更多优惠政策以引起消费者的注意，消费者也会自觉地向他们的亲友们传递一些相关信息，从而达到加大宣传的目的。通过促销，能吸引更多消费者到楼盘所在地进行实地参观和考察，销售工作由此达到双向沟通。第二，突出产品特点，树立企业形象。第三，诱导需求、扩大销售企业进行促销是指拿出一些优惠条件刺激消费者，促使他们下决心购买产品。在进行促销时通常不能单纯使用某一种方法，而是几种方式同时使用，并根据企业自身的情况进行一定的创新与改革。 　　二．房地产营销人力资源规划与管理概况 　　1.人力资源规划与管理内涵 　　一般而言，人力资源规划是指根据一个组织中长期发展战略目标，通过对这一组织人力资源的现状分析与需求预测，针对该组织人力资源需求的具体内容、实施步骤和相应政策措施以及经费预算所制定的一项全面的、长远的、战略性筹谋及其具体业务安排。 　　人力资源的概念有狭义和广义之分。狭义的人力资源是指具有劳动能力的劳动适龄人口。广义的人力资源是指具有劳动能力的劳动适龄人口，再加上超过劳动年龄而还有劳动能力的那部分老年人口。人力资源管理师通过以下五个职能要素实施的：第一，确保。这是指为了实现组织目标而募集与配置人力的过程，是人力资源管理中的先行职能，其主要包括职务分析，人力资源规划，招募、考核、选拔和录用。第二，开发。这是指开发所募集的人员的才能，以提高组织绩效的过程，主要包括培训、开发规划，在职培训，职业生涯开发等。第三，报偿。这是指为员工对组织所作出的贡献而给以报酬的过程，是人力资源管理中的激励凝聚职能，主要包括激励员工工作积极性，工作绩效评估，福利措施等。第四，整合。这是使员工之间和睦相处、协调共事并取得群体认同的过程，是人力资源管理中的人际协调职能，主要包括群体中人际关系之和谐，矛盾冲突的调解与化解等。第五，调控。这是对员工实施公平合理的动态管理的过程，是人类资源管理中的控制调整职能，主要包括科学、合理的员工绩效与素质考评和评估，对员工使用晋升、调动和奖惩等动态管理措施。 　　2.房地产营销部门人力资源组织结构 　　笔者参与社会实践调查活动的兴威集团有限公司是在2001年改制而成的房地产开发公司，主营业务为房地产开发，旗下还包括一个热力公司和一个药厂，拥有员工4000多名。业务开展之初利用品牌优势并发挥良好的规模效应，企业迅速成长。其间受国家宏观调控的影响，发展放缓，在国家规范房地产市场之后，该公司大力发展住宅建设，再次快速增长。 　　该公司在发展过程中存在人力资源组织结构上的问题。在公司整改之前，基本沿用过去旧式的行政事业单位管理制度，对下级公司管理从行政管理角度出发多，从市场角度少，更多的是行政指令，从而导致企业扩张后的原有体系跟不上，管理跨度过大，缺乏有效的管理，并且项目公司和销售公司在薪酬分配上的矛盾引发公司上下的不公平感。 　　为解决人力资源组织结构上的问题，该公司多次开会商讨制定创新战略政策，推出了全新的管理模式。在加强人力资源管理和财务管理的基础上，重点提高市场应变能力、成本控制能力和资本运营能力。建立一套严肃而公正的监督系统，并且监督机构与执行机构分开。明确每个子公司、每个部门和每个岗位的权力和责任，建立