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浅析金融政策对房地产市场的影响 　　摘要：房地产业是一个资金密集型产业，融资问题自然成了制约房地产业发展的“瓶颈”。一直以来，政府为了实现宏观调控、促进房地产业健康发展，都优先选择金融调控手段。从房地产业与金融调控政策的关系入手，阐述了主要的金融调控手段、作用，重点探讨了我国房地产金融政策的经验教训。 　　前言 　　经过十多年的发展，我国的房地产市场化程度已比较高，土地一级市场进一步规范，房地产金融体系初步得到建立，房地产金融管理逐步纳入到法制轨道，随着住房货币化进程的结束和城市化进程的巨大进展，我国房地产业消费需求开始强力释放，房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。房地产在经过2002年的回落后，在2003年下半年重新快速增长，对国民经济的发展起到了巨大推动作用。但是，同时也造成了目前房地产投资过热，房价居高不下等问题，特别是现阶段国内外学者和专家都认为中国的房地产市场存在巨大的泡沫或者局部泡沫，有可能造成中国房地产市场的不稳定并危及整体国民经济的良好走势。为了抑制房价涨幅过快势头，以保持国民经济平稳、健康发展，各相关部门纷纷出台新政策。从2002年，央行就提到要防止房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业，到2010年国家从银行政策、土地政策等方面实施了全方位房地产宏观调控措施，其力度直达，影响之广让人咋舌。 　　一、房地产业对金融业依赖关系 　　房地产业的发展对金融业的依赖性极大。首先，房地产开发一般要有金融的介入。从获得土地使用权、土地开发、建筑安装到销售，每一环节都需要大量的资金投入。目前中国房地产开发投资的资金来源，主要是预售收入、自有资金和商业银行贷款。在预售收人和自有资金相对固定的条件下，商业银行的贷与不贷、贷多贷少在很大程度上决定了房地产项目的开发规模。 　　其次，房地产经营和消费需要金融机构的支持，由于房地产价值量巨大，一般购房者往往无力一次性付款。房地产作为不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险较小，在利益的驱动下银行也非常愿意发放房地产抵押贷款。 　　二、中国调控房地产市场所运用的金融政策 　　2003年以来，中国的房地产开始了投资增长过快，房价上涨过快的局面，政府开始对过热的房地产开始了金融调控，2003—2008年政府实施了一系列的调控政策，虽然在调控的过程中房地产上涨幅度得到有效的控制，但如图2.1所示，房价依然在持续上涨，可见并未达到政府预期的调控目标。2003年以来政府出台的相关的政策有： 　　全国房屋销售价格指数 　　（一）对房贷政策的管理 　　房地产是资金需求行业，政府从控制资金方面下手，对调控过热的房地产市场有着非常一的意义。（1）房地产开发资金方面：从2003年6月中国人民银行发出121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，再到2004年9月2日银监会发布喂商业银行房地产贷款风险管理指引》，2005年5月，中国人民银行与银监合计联合发布了《信贷资产证券试点管理办法》，2006年5月29日颁布的《国十五条》的出台，这些政策的颁布严格规定了对房地产企业的开发贷款条件，例如《国十五条》中对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；（2）个人贷款首付方面：从2006年的《国十五条》再到2007年9月27日央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称“通知”)，对个人买房贷款首付方面逐步做了调整，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。2007年12月11日，中国人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[[2007]452号)，明确了“以借款人家庭为单位认定房贷次数”，并规定“己利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。2008年10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0。7倍；最低首付款比例调整为20%。自2003年以来政府加强了房贷的管理，提高首付比例，提高炒房成本，进一步抑制了房地产的投机需求，严格了房贷市场的管理。 　　（二）商业银行流动性的收紧 　　针对过热的房地产市场，自2004年开始到2008年，央行开始实施紧缩的货币政策，开始了对利率的上调。从2004年4月25日起到2008年6月25日，存款准备金率由7%上调至17.5%；2004年10月29日起到2007年12月21日，一年期的