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MSO 地产研究社 基础知识系列 区域性 shopping mall 如何做好招商? 【官方微博】/msoclub 【Q Q 群】MSO 商业地产交流群①：165359220 MSO 商业地产交流群② 【微信公众】名称：MSO 地产研习社 账号：msoclub ^_^ 扫描订阅 → → → 【网易新闻】商业地产研习 敬请关注 日 期 2013-09-10 专注地产研究 致力知识分享 2 Q1: 本人是从事商业地产销售后转入招商的，一个客户打算找本人到江南（市中心在红北）地段不 算好也不算差的项目招商，该项目是客户的老乡买下来，然后客户想与他老乡签订招商与物业 管理合同。该项目是总建筑面积约21 万平方米，总投资4 亿元人民币。其中购物SHOPINGMALL 面积约18 万平方米，其它面积为住宅，包括30000 平米的某省最大的美食城,共三层,有地下停 车场两座,地上停车场 1 座；总车位 1500 多辆。 集休闲娱乐为一体的某市某商贸城，是目前 某省省府的贯彻“体验式消费”模式，集零售、休闲、娱乐、餐饮、康体、及商务于一体的现 代化购物中心。该客户把项目位置最好的某号楼整个商业部分买下，共 16000 平米。周围的消 费群体主要以工薪阶级为主，目前对应位置的某号楼已开业经营，进驻的有肯德基，某大型超 超市。其它商铺经营业态一般档次，目前让本人最难定位商业部分业态，还有招商方案。本人 要协助客户与他老乡签订合同，里面的要注意的方面有哪些？在未来招商方面的租定价与物业 管理费，广告等费用方面如何定，本人一直难以做出最好的方案。希望有这方面经验的帮帮 忙。 A1: 房地产这行，尤其是商业地产，招商和销售相比，付出更多压力更大，可收入却少一大截，不 管你是主动转行还是被动转的，哥哥我在这里还是要先向你表示下敬意。 你这个项目的内容说得太少了，很难让人能提出什么有建设性的建议！ 而且，项目最好的位置已经被人拿下且有超市、快餐店入驻，所以，业态定位上就不能有冲 突！但这也不是坏事！一般大型购物中心，必然要引进大卖场或仓储式超市，但这纯粹是为了 吸引人气，所以在租金和租赁面积上都会给商家极大的优惠，既然别人已经帮你做了，那是最 好的了！但，如果这个所谓的超市只是个普通超市，那就没什么大用，你们必须引进一家大型 超市入驻！ 业态的规划是比较麻烦的问题，因为你们所在的区域是比较平民化的区域，如果弄成个城市商 圈中的高档消费场所，经营难以为继！但档次太低，未来发展空间会受限！所以，要动态考察 周边区域的城市规划发展！这些，你都没能在帖子里说明，估计也很难三言两语就能说明白！ 而商业形态的定位、布局则必须取决于项目的整体规划，这些都是最重要的，你都没说清楚！ 这些才是最致命的！ MSO 地产研习社：专注地产研究 致力知识分享 3 而所谓的租金、管理费用、广告费用，这些都是次要的东西，等正式招商开始之前再搞定，都 不是问题！如果实在没概念，最简单的就是做个周边市场的调查或者全市同类个案的调查，做 个类比，大致的区间就非常清晰了！ Q2： 描述一下项目吧，共有 8 栋商住楼，一号楼和六号楼是整个大项目的入口一个右一个左的位 置，中间作为停车场，一号楼后面是连着的 2、3 号楼，六号楼后面连着的是7、8 号楼，4、5 号楼对面就是停车场。老板的要求是做高档环境购物中心，但从项目周围和项目其它号楼来说 都是一些大众化的消息品和习惯，正是这一点让本人在操作上很难入手。大型的超市和肯德基 已经入驻了了一号楼（本人接手的是六号楼）。本人打算引进国美或苏宁电器之类的大卖场 （二楼定位），加上那里没有大型的饭店，引进上点档次的饭店也是考虑之内（这是三楼的定 位），一楼做服饰类。照目前的规划是这样子。 A2 : 看了你对项目整体规划的描述，感觉似乎项目是个四四方方围合式的建筑规划形态，且中间是 个广场，用来做停车场（没见平面图，大致猜想）。 如果要引进国美苏宁的也可以，不过你也知道，这个行业本身就是个薄利行业，且这种商业规 模大，恐怕租金方面不会有很多回报，且不属于高档消费场所！如果要引进这类业态，我曾在 上海做过一个类似的案例