化解地块高容积率方式及研究.pptVIP

销售型写字楼设置的背景 2、作为260米租赁型写字楼的过渡——承接目标市场客户的接受度 1、平衡项目总体指标——加大商业体量，减轻住宅体量压力 3、与260米写字楼形成一定商务氛围——两栋写字楼呼应形成较浓厚的商务氛围 销售型写字楼设置的背景 4、与260米写字楼租售互补——经营模式的互补可尽可能网络更大客户底盘 提升容积率手段——功能转换 ——公寓 住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求 公寓 由于投资、租赁、短时居住的特性，对朝向、日照的关注弱化； 由于梯户比的提高，极大的提升标准层面积，对容积率贡献力度大； 公建化外立面，适合于项目城市综合体的特性，对本项目而言是较好的容积率消化手段，但需要验证市场需求。 合肥市公寓市场多集中在马鞍山路板块、新站片区及北一环沿线，项目周边尚未出现大规模公寓放量，可参照的样本多来自蜀山区，尤其是学府板块； 目前学府板块公寓类产品并不多，多出现在几个大盘（如信旺华府骏苑、印象西湖、新华系列）的复合产品系中； 区域公寓类产品以居住型居多，价格实现中等，并未与住宅出现明显价差，消化速度实现较快。 市场 区域未来供应仍以普通住宅、写字楼及商业综合体为主，公寓放量尚不明确，存在市场空缺； 区域市场 未来虽然存在一定需求，但从城市新区发展案例看，普通类型公寓难以匹配项目顶级豪宅价格。 区域内尚未出现公寓产品，主要集中在城市核