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第九章 财产税法 本章要点 情境导入 居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，试分析甲、乙、丙缴纳契税的情况。 第一节 房产税法 第一节 房产税法 一、房产税概述 （一）房产税的概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 1984年进行工商税制全面改革，重新恢复对房产征税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则。至此，房产税又在全国范围内全面征收。 第一节 房产税法 （二）房产税的特点 1.房产税属于财产税中的个别财产税 2.征税范围限于城镇的经营性房屋 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法 （三）房产税的历史沿革和改革趋势 第一节 房产税法 二、房产税的征税范围、纳税人、计税依据与税率 （一）征税对象及征税范围 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产 。 第一节 房产税法 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。不包括农村 城市的征收范围为市区、郊区和市辖县县城。建制镇的征收范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村 。 对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和城镇土地使用税 。 第一节 房产税法 （二）纳税人 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税 2.产权出典的，由承典人按房产余值纳税 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人按房产余值纳税 5.无租使用其他房产的，应由房产使用人代为缴纳房产税 ，承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税 6.自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税 第一节 房产税法 （三）计税依据 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。 1.从价计征 《房产税暂行条例》规定，房产税应按照房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 2.从租计征 《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 第一节 房产税法 需要注意的特殊问题： （1）以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待。 以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 第一节 房产税法 【例9-1】某企业有一处房产原值1 000万元，2011年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。计算该企业2011年应缴纳房产税。 【答案】应纳房产税＝ 1 000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12% ＝ 10.8（万元） 第一节 房产税法 （2）融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税。 （3）房屋附属设备和配套设施的计税规定。 （4）居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。 从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原